Оценка незавершенного строительства представляет собой набор специальных мероприятий по установлению рыночной цены для строительных объектов, которые по разным причинам не были закончены. Количество незаконченных и законсервированных строительных объектов довольно велико, во многом из-за длительной нестабильности экономической ситуации в Российской Федерации. Однако в последнее время интерес к оценке незавершенного строительства постоянно растет, так как подобные объекты зачастую обладают высокой инвестиционной привлекательностью, располагаются в районах с большим экономическим потенциалом. Завершение строительства законсервированных зданий может принести большую выгоду правообладателю. В отдельных случаях здание подлежит ликвидации и для этого необходимо определить так называемую ликвидационную стоимость. Оценка незавершенного строительства производится в самых разнообразных ситуациях:
- Перед покупкой или продажей недостроенного объекта. Причем, инициатором экспертизы может быть как собственник объекта, так и заинтересованный покупатель.
- При переоценке основных средств. Переоценку выгодно осуществлять, если актуальная стоимость основных средств уменьшилась. Это позволяет сэкономить на налоговых выплатах, причем зачастую – весьма ощутимо.
- При оформлении объекта в качестве взноса в уставной капитал предприятия.
- При подготовке пакета документов для презентации предприятия и его активов потенциальным инвесторам.
- Для получения кредитных средств под залог оцениваемого объекта.
- При возобновлении строительства.
- При решении вопроса о демонтаже объекта.
Оценка незавершенного строительства – довольно сложный вид оценочных исследований, так как требует не только доскональных знаний строительных технологий, но также и знаний в области экономики, экологии, геологии и других наук. Оценку должен выполнять компетентный специалист, обладающий большим опытом проведения подобных видов анализа.
Классификация строений, применяемая при оценке незавершенного строительства
В Российской Федерации существует большое количество разнообразных объектов, строительство которых не было завершено. Недостроенные объекты создавались для использования в различных областях существования человека и выполняли разные функции. Для облегчения работы оценщиков необходимо было сгруппировать сооружения по каким-либо признакам и отличительным характеристикам. При проведении оценки незавершенного строительства, объекты классифицируют следующим образом:
- Жилые строения.
- Промышленные здания и здания прочих типов.
- Недвижимость, находящаяся во владении железнодорожных организаций.
- Артезианские, нефтедобывающие и прочие скважины.
- Передаточные устройства (земельные улучшения, предназначенные для осуществления специфических функций по передаче на различные расстояния сигналов, веществ, информации, энергии и так далее). к передаточным устройствам относятся линии электропередачи, трубо- и водопроводы, линии связи, тепловые и газовые сети, а в последнее время и проводные сети интернет.
- Недвижимое имущество, рассматриваемое как элементы благоустройства.
- Сооружения различного функционального предназначения (в том числе мосты, эстакады и прочие сооружения).
Документы, которые необходимо представить специалисту по оценке незавершенного строительства
Документы, необходимые для производства оценки незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы – документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:
- Инвестиционные договоры.
- Сметы.
- Документы, сообщающие о закреплении права на использование данного земельного участка.
- Документы, сообщающие стоимость объекта на момент его покупки.
К документам второй группы относятся:
- Проектно-сметная документация.
- Кадастровый план участка, на котором находится оцениваемый недостроенный объект.
- Документы, достоверно отражающие сегодняшнее состояние недостроенного объекта. Причем, в данных бумагах обязательно должно быть учтено разделение конструкции объекта на отдельные элементы.
Процедура проведения экспертных мероприятий по оценке незавершенного строительства
При осуществлении процедуры оценки незавершенного строительства квалифицированные и компетентные специалисты опираются на федеральные стандарты оценки (ФСО). Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, процедура проведения оценки незавершенного строительства в обязательном порядке должна содержать следующие этапы:
- Подписание договора на проведение оценочных мероприятий между инициатором проведения анализа и организацией (или экспертом), проводящим оценку. В договор обязательно должно быть включено задание на оценку.
- Организация сбора данных, необходимых для проведения оценочных мероприятий, и последующий их анализ.
- Проведение оценочных мероприятий, определение подхода и методик проведения оценки, производство требующихся расчетов.
- Обобщение результатов использованных методик и формирование конечной величины стоимости оцениваемого объекта.
- Формирование отчета о проведенной оценке.
Для заключения договора инициатору проведения экспертизы необходимо обратиться в экспертный центр за получением предварительной консультации. В ходе этого мероприятия можно будет определиться с целями проведения оценки и задачами, которые будут поставлены перед специалистом. В процессе консультации также формулируется задание на проведение оценки, которое непременно вносится в договор. Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, задание на проведение оценочных мероприятий должно содержать следующие данные:
- Описание оцениваемого объекта незавершенного строительства.
- Подтверждение имущественных прав на оцениваемый объект.
- Цель проведения оценочных мероприятий.
- Прогнозируемые пути применении полученных результатов оценки, а также ограничения, связанные с этим.
- Вид определяемой стоимости.
- Дата проведения оценочных мероприятий.
- Сроки проведения оценочных мероприятий.
- Существующие ограничения и допущения, на которые ориентируется специалист, проводящий процедуру оценки.
После заключения договора, эксперт приступает к проведению оценочных мероприятий. Инициатору проведения экспертизы необходимо представить все требующиеся документы и сведения об оцениваемом объекте незавершенного строителя. На основе предварительного анализа, специалист подбирает методику оценки и производит все необходимые расчеты. Далее эксперт обобщает полученные результаты и производит вычисление итоговой стоимости оцениваемого объекта незавершенного строительства, согласно тому типу стоимости, который был внесен в задание на оценку.
На последнем этапе специалист по оценке незавершенного строительства формулирует основной результат проведенного анализа – отчет по оценке. В данный отчет входят следующие данные:
- Описание основных фактов и сформулированных экспертом выводов, включающее общие данные об оцениваемом объекте, результаты использованных для вычислений методик и итоговую стоимость оцениваемого объекта.
- Задание на оценку, оформленное в соответствие с требованиями, предъявляемыми Федеральным стандартом оценки.
- Сведения об инициаторе экспертизы и о специалисте, производящем оценочные мероприятия.
- Ограничения и допущения, которые использовал специалист по оценке.
- Использованные стандарты, регламентирующие оценочную деятельность.
- Качественные и количественные характеристики оцениваемого объекта незавершенного строительства.
- Описание исследования конъюнктуры раздела рынка, соответствующего оцениваемому объекту.
- Подробное описание процедуры произведенной оценки в области применения сравнительного, доходного и затратного подходов. Данный раздел должен содержать обоснование применения или отказа от конкретного подхода.
- Результат согласования полученных результатов.
Отчет также сопровождается приложением, в которое входят копии всех документов, представленных инициатором проведения оценки незавершенного строительства. К данным бумагам относятся правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, справки технической инвентаризации, характеристики оцениваемого объекта, заключения специальных видов экспертиз и так далее.
Правовые основы производства экспертизы по оценке незавершенного строительства
Деятельность специалистов по оценке незавершенного строительства полностью федеральным стандартам Российской Федерации в области оценочной деятельности.
В области оценочной деятельности действия экспертов регламентируются федеральными стандартами оценки (ФСО).
Федеральный стандарт оценки № 1 (ФСО 1) содержит описание основных положений и понятий оценочной деятельности. Третья глава данного документа описывает подходы к проведению оценочных мероприятий. Данных подходов три – доходный, затратный и сравнительный. При проведении оценки используются методики, соответствующие одному из этих подходов. Как правило, для получения достоверной оценки применяется сочетание методик, соответствующих разным подходам. Глава 4 ФСО 1 содержит важную информацию о требованиях, предъявляемых к процедуре проведения оценочных мероприятий.
Федеральный стандарт оценки № 2 (ФСО 2) регламентирует цели проведения оценки, а также виды стоимости, которые могут быть определены в процессе осуществления оценочных мероприятий. Согласно главе 2 данного документа, основная цель проведения оценки заключается в установлении стоимости оцениваемого объекта. Вид стоимости в обязательном порядке указывается в задании на оценку. Результат оценки представляет собой конечную величину стоимости оцениваемого объекта. Глава 3 данного Стандарта выделяет четыре вида стоимости оцениваемого объекта – рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую.
Федеральный стандарт оценки № 3 (ФСО 3) содержит полный перечень требований, предъявляемых к отчету об оценке. Все требования, внесенные в данный стандарт, разделены на три группы: требования, предъявляемые к оформлению отчета об оценке, требования, предъявляемые к содержанию отчета, а также требования, предъявляемые к отображению информации о тех данных и документах, которые были проанализированы в процессе оценочной деятельности.
Вопросы, на которые отвечает специалист по производству оценки незавершенного строительства
- Во сколько может быть оценен данный незавершенный строительный объект?
- Какое количество денежных инвестиционных средств необходимо вложить, чтобы завершить строительство оцениваемого объекта?
- Какова экономическая и инвестиционная привлекательность района, в котором расположен оцениваемый объект незавершенного строительства?
- Какова предполагаемая рыночная стоимость оцениваемого объекта в том случае, если он будет завершен?
- Целесообразно ли произвести завершение строительства?
- Какова ликвидационная стоимость незавершенного объекта?
- Что выгоднее с экономической точки зрения – завершить строительство или демонтировать объект?
- Какова экологическая ситуация в районе, где расположен оцениваемый объект незавершенного строительства?
- Каковы геологические (сейсмические) характеристики района, в котором находится незавершенный объект?
- Какова балансовая стоимость оцениваемого объекта незавершенного строительства?
- Какие разрушения и дефекты появились на объекте незавершенного строительства за время консервации?
- Каким образом обнаруженные недостатки повлияют на рыночную стоимость оцениваемого объекта?
- Какова инвестиционная привлекательность оцениваемого объекта незавершенного строительства?
- Соответствует ли оцениваемый объект общему плану застройки района, в котором он находится?
- Отвечает ли функциональное предназначение оцениваемого объекта потребностям жителей района, в котором он находится?
Проведение экспертизы по уголовному делу
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 "О судебной экспертизе по уголовным делам" экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О некоммерческих организациях", осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.
Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения не имеют права проводить экспертизу по уголовному делу, ровно как и некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.
Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.
Так как АНО "Судебный эксперт" является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел "Документы организации"), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.
