Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости – это одна из разновидностей оценочной экспертизы, производство которой осуществляется в Центре по проведению судебных экспертиз и исследований АНО «Судебный эксперт» в городе Москва. Она может быть назначена определением судебного органа, постановлением следователя или запросом частного лица. Стоимость проведения подобной экспертизы определяется судом или же оговаривается в ходе заключения договора. Основным документом, который контролирует деятельность эксперта в ходе проведения оценки коммерческой недвижимости, является Федеральный закон от 31.05.2001 No 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Когда может понадобиться проведение оценки коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость занимает существенную часть в экономической сфере Российской Федерации. К коммерческой недвижимости, как правило, относятся здания, сооружения или земельные участки, которые используются собственником для осуществления коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли, приростом капитала, доходом от аренды, инвестиционным доходом. Такими объектами могут быть:
- Офисные здания;
- Торговые центры;
- Магазины;
- Промышленные объекты;
- Гостиницы;
- Гаражи;
- Склады;
- Спортивные сооружения;
- Бассейны.
Проведение оценки имущества, относящегося к объектам коммерческой недвижимости, может потребоваться, чтобы оценить возможную выгоду от приобретения исследуемого объекта и, соответственно, для того, чтобы понять, насколько целесообразны дальнейшие действия: получение кредита под залог в банке, взнос в уставный капитал предприятия, подготовка к сделке купли-продажи. Еще такой вид оценки нужен при сдаче объекта коммерческой недвижимости в аренду, чтобы определить возможные доходы. Как правило, заказчики, которым необходимо оценить коммерческую недвижимость, желают определить рыночную стоимость самого здания или рыночную величину ставки арендной платы за его использование. Для этого назначается независимая оценка, проведение которой поручается квалифицированному эксперту-оценщику.
Кто имеет право проводить оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости
Требования к оценщикам, осуществляющим подобного рода оценку, следующие:
- Оценщику следует иметь профильное высшее образование;
- Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), соблюдать установленные ей правила профессиональной и деловой этики;
- Оценщик должен иметь в своем распоряжении полис обязательного страхования гражданской ответственности.
- Если оценщик не может по тем или иным причинам осуществить объективную оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости, он обязан проинформировать об этом заказчика.
- Оценщик обязан обеспечить сохранность документов, поступивших в его распоряжение в ходе проведения оценки.
Деятельность экспертов-оценщиков контролируется Федеральным законом от 29.07.1998 No 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Методы
Перед проведением непосредственно оценки эксперт изучает предоставленные документы на исследуемый объект. К этим документам, как правило, относятся:
- Правоустанавливающие документы (как на здание, так и на земельный участок);
- Документы БТИ, включающие в себя технический паспорт здания, его поэтажный план и экспликацию;
- Бухгалтерская информация (балансовая стоимость исследуемого объекта, расходы на управление оцениваемым объектом и т.д.).
Может понадобиться и изучение объектов-аналогов посредством сайтов в сети Интернет.
Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) No1, выделяются три основных подхода, которыми пользуется оценщик при осуществлении оценки объекта недвижимости:
- Затратный подход
В данный подход входят такие экспертные методы, которые базируются на установлении расходов, которые потребуются в случае покупки, воспроизведения или же замещения оцениваемого объекта (с учетом его износа и устаревания), а также когда необходимо установить величину расходов, требующихся для создания точной копии исследуемого объекта. В основном затратный подход используется тогда, когда имеется надежная и достоверная информация, с помощью которой можно установить размер указанных выше расходов. Федеральные стандарты оценки Российской Федерации устанавливают критерии, с помощью которых возможно признать объект точной копией исследуемого или же таким объектом, который схож по свойствам с оцениваемым.
- Сравнительный подход
В сравнительный подход включаются такие оценочные методы, которые основываются на получении цены оцениваемого объекта путем его сопоставления с имеющимися аналогичными объектами. Данные экспертные методы базируются как на прямом соотнесении оцениваемого объекта с его аналогами, так и на статистическом анализе, а также на экспертном исследовании сведений о том рынке, к которому относится исследуемый объект.
Данный подход к оценке объектов недвижимости рекомендуется к применению экспертом-оценщиком в тех случаях, когда имеются правдивые и достаточные для экспертного анализа данные о ценах и характеристиках имеющихся объектов-аналогов. В сравнительном подходе могут использоваться для сопоставления как цены уже совершенных сделок по приобретению имущества, так и цены, указанные в предложениях заключить подобную сделку.
- Доходный подход
Доходный подход представляет собой совокупность экспертных методов, базирующихся, как правило, на определении будущих доходов, которые ожидаются от эксплуатации исследуемого объекта, а также таких методов, которые основаны на капитализации приносимого дохода и дисконтировании потоков денежных средств.
Этот подход рекомендуется к применению экспертом в том случае, если существует надежная и правдивая информация, с помощью которой возможно спрогнозировать будущие доходы, которые оцениваемый объект будет в состоянии приносить собственнику, а также затраты, связанные с использованием собственником оцениваемого объекта.
Выбор того или нного подхода во время осуществления оценки делает сам эксперт-оценщик, основываясь на предоставленных в его распоряжении материалах и собственном экспертном опыте.
Заключение
Осуществление независимой оценки рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости в организации «Центр по проведению судебных экспертиз и исследований АНО «Судебный эксперт» поможет определить цену объекта коммерческой недвижимости, покупка или сдача в аренду которого планируются заказчиком.
Проведение экспертизы по уголовному делу
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 "О судебной экспертизе по уголовным делам" экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О некоммерческих организациях", осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.
Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения не имеют права проводить экспертизу по уголовному делу, ровно как и некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.
Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.
Так как АНО "Судебный эксперт" является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел "Документы организации"), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.
