Решение любых случаев самостроя от АНО «Судебный эксперт». Рассмотрим сложный случай легализации, в котором истец, самовольно построивший здание, предъявляет иск двум собственникам земли – своим родственникам. Истец построил коммерческое здание на их земле и хочет немногого – возмещения расходов, которые он понес на строительство. Вместе с этим рассмотрим разные пути легализации «самоволки» и некоторые тонкости законодательства.
Судебный и внесудебный пути легализации самостроя, и получения на него права собственности
В первую очередь следует уяснить, что согласно законам и практике в Российской федерации, легализация «самостроя» может идти двумя путями: в судебном и внесудебном порядке. Внесудебный порядок – это сбор всех нужных документов, получение акта Государственной комиссии и регистрация права собственности. Отличается он такими свойствами, как трудоемкость и нестабильность результата, точнее – малая вероятность его достижения.
Судебный метод легализации самовольного строительства – это получение права собственности на строение на основании землевладения (ст. 222 ГК РФ). Лицом, которое владеет или постоянно пользуется участком земли, на котором происходит строительство. Либо получение права собственности на строение лицом, которому владелец земли пообещал, можно в виде расписки, в дальнейшем предоставить пользование участком.
Разные особенности одного и второго метода
Сперва о внесудебном порядке. Документы для такого оформления права собственности собираются в частности как для еще не построенного здания. Это разрешение на строительство и другие документы. Сложность в том, что объект уже существует. Так как по определению мы с вами говорим о легализации произведенного самостроя. Еще один минус этого пути в том, что точных сведений о том, какие документы нужно собирать – в принципе нет.
Например, 25 статья № 93-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вообще не сообщает, что это за документы, и объявляет, что нужно подать «документы, подтверждающие факт создания, а также право пользования» землей. В другой статье я упомянул случай, когда истец не получил разрешения на ввод в эксплуатацию на основании нехватки документов, предусмотренных для подачи 55-й статьей ГК РФ, Градостроительного кодекса. Может быть, там же указываются те документы, которые нужны и для других случаев. Подробнее об этом нужно консультироваться со специалистами АНО «Судебный эксперт».
Судебный порядок признания права собственности на самострой для разных лиц
Судебный порядок. Здесь часто основным вопросом является вопрос собственности на землю, несущую здание или сооружение. И случаи разделяются в этом смысле на два вида: наличие права собственности или постоянного использования на землю или его отсутствие у самовольного застройщика. В последнем случае права собственности или разрешения на эксплуатацию самостроя могут быть получены при условии подтверждения того, что этот участок земли будет передан застройщику в его пользование. В общем, для легализации застройки в пользование самим застройщиком нужно его владение или официальное пользование участком. Сейчас или в перспективе.
Подтверждением грядущего права пользования участком могут быть письма от уполномоченных на операции с землей органов власти или специальных организаций с намерением передать участок. Проекты постановлений от властей о предоставлении участка для использования. Регламентируется такая передача участков лицам в статьях 30-33-й ЗК РФ.
Для передачи земель застройщикам от муниципальных или госвластей или земельных органов важно соблюдение условия о том, что земля не находится во владении или постоянном использовании других частных лиц. Что же касается использования для строительства чужой частной земли, то в таких случаях по одним сведениям на первое время необходим предварительный частный документ, в виде письма или расписки, от владельца земли, с намерением передать ее в пользование самовольному застройщику.
Согласно же 284-й статье ГК РФ, строго «по закону», право собственности на самовольное строение или сооружение (незаконченный объект) может быть получено только после того, как у застройщика с собственником будет заключен договор о приобретении участка. Или после того, как земельный участок будет изъят у его предыдущего собственника и перестанет быть объектом чужой частной собственности.
Также право стать владельцем самовольного строительства или постройки может то лицо, на территории которого произведено строительство. Это возможно, если собственник земли возмещает расходы на строительство, оплачивает его. Так можно легализовать самострой еще одним способом, например если договориться между собой как собственник земли и застройщик. Компенсация расходов проводится по судебному иску и суд определяет размеры выплат – так это происходит пока что в большинстве случаев. А теперь мы подходим к описанию ситуации, которая упомянута в начале этой статьи.
Иск о возмещении расходов на самовольное строительство от строителя к двум собственникам земли – его родственникам
Рассматриваем случай решения, принятого Новомосковским городским судом Тульской области в конце сентября 2010-го года.
Действующие лица: самовольный строитель – Миронов В.А.. Владельцы земли, на которой было произведено строительство – Миронов А.В, его сын, и супруга сына, Миронова Т.Л. Строитель возвел на общей земле супругов здание магазина. Затем подал иск в суд о том, чтобы ему были возмещены расходы на это строительство, при этом ссылаясь на то, что его сын получил от властей разрешение на бессрочное пользование участком для предпринимательской деятельности.
В чем другие подробности этой ситуации? Как сообщил Миронов В.А., он решил построить на земле, выданной сыну, магазин для себя, чтобы потом на себя его и оформить. Так как у сына не было средств на то, чтобы начать на этой земле какое-то строительство. Миронов В.А. заключил подрядный договор на строительство нежилой постройки со строительной фирмой своего сына. Особенностью этого договора была та, что согласно шестому его пункту сам же Миронов В.А и должен был произвести оплату строительства.
Застройщик оплатил все работы по строительству магазина на этом участке. Эти и другие сопутствующие расходы доказываются различными документами. Часть средств была взята им в долг у знакомых. Остается загадкой другая часть вопроса – зачем было строить магазин на земле сына, у которого нет денег, чтобы потом требовать с него и его жены возмещение расходов. Возможно, нормальному развитию событий помешал развод супругов.
Земля и имущество, по разводу, который произошел после начала строительства, между супругами Мироновыми были поделены. В результате каждый стал обладателем половины самовольно возведенного здания магазина. Миронов В.А., подавший иск о возмещении расходов на строительство, опирается на 222-ю статью ГК, и заявляет, что, поскольку земля ему не принадлежит, то он совершил самовольное строительство, а средства, которые были потрачены на него, должны быть возмещены застройщику владельцами земли и нынешними владельцами здания – поровну, согласно долям владения.
Решение Новомосковского городского суда Тульской области было принято в пользу истца, о возмещении средств, потраченных на застройку. В своем решении суд сообщил причины, по которым, по мнению суда, исковые требования подлежат удовлетворению:
- Миронов А.В. (в дальнейшем – застройщик) получил в отношении магазина промтоваров, нежилого здания, свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- застройщик получил также разрешение на строительство недвижимого объекта и на ввод в эксплуатацию построенного объекта от Управления архитектуры и градостроительства;
- согласно судебному расследованию, именно застройщик и занимался организацией строительства здания, и нес на него расходы;
- все эти сведения подтверждены различными соответствующими документами, не отрицаются ответчиками, и подкрепляются показаниями шести свидетелей.
Решение суда было принято о том, что истец осуществил самовольную застройку, что ему должны возместить расходы, и что сделают это владельцы прав бессрочного пользования землей и, соответственно, согласно статье 222-й ГК, будущие обладатели права собственности на постройку – супруги Мироновы в равных долях.
Что подавать с исковым заявлением о легализации самовольной постройки
Исковое заявление, о признании за застройщиком, инициатором строительства, плательщиком строительства, права собственности на самовольное строение, нужно снабжать специальными документами. Это такие бумаги, как:
- документальные свидетельства того, что никакие третьи лица ни имеют имущественных прав на этот объект недвижимости. Это выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности с техническими данными и описанием объекта и его адресом;
- документы о строительстве: договоры подряда и документы актов приема работ, документы о расходах;
- заключения, справки и документы от организаций аудита и различных служб о соответствии здания всем нормам, санитарно-эпидемиологическим, пожарным, техническим, экологическим, безопасности, и так далее;
- документы, которые доказывают, что сооружение не нарушает права смежных землевладельцев, безопасность их и других граждан, и ничьи (как-то «третьих лиц») законные интересы. Это, в частности – письма от соседей, владельцев окружающих земельных участков.
Спешим предупредить вас, уважаемые читатели, что, как и во многих других случаях с нашим законодательством, этот перечень – примерный. Никто заранее, не глядя на ситуацию, не сможет с точностью сказать вам, какие документы и какие факты нужно показать в нужной инстанции.
Для того чтобы чувствовать себя уверенно и обезопасить от потерь времени, ошибок или даже неудачного исхода дела, обращайтесь в АНО «Судебный эксперт». Российские независимые эксперты давно и успешно, уверенно ведут самые разнообразные дела по помощи гражданам и компаниям, защищают их интересы в любых инстанциях и добиваются потрясающих результатов.
Конечно, многое зависит от обстоятельств дела. Во многих случаях помочь ситцу, и спасти от сноса самовольную постройку бывает не только затруднительно, но и невозможно. Но таких случаев становится все меньше. Статистика показывает, что все большее количество самовольных построек, зданий, строительных объектов и проектов удается сохранить, получить на них права собственности, легализовать их тем или иным образом.
Залогом такого успеха и такого позитивного изменения ситуации к лучшему являются ваше, дорогие застройщики и предприниматели, активное отношение к процессу, и наша, независимых сертифицированных экспертов, профессиональная деятельность. Вместе мы можем пройти все преграды, возникающие на пути различных проектов. Привести в порядок документы и данные, разъяснить ситуацию для органов власти и специальных инстанций. Обращайтесь за этими услугами и для успешного сотрудничества в АНО «Судебный эксперт».
