Неотделимые улучшения, произведенные арендатором, даже при отсутствии их прямого согласования в договоре аренды, могут быть учтены при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, если они фактически повысили его потребительские свойства, функциональность или продлили срок службы, тем самым увеличив его капитализацию.
Под неотделимыми улучшениями понимаются те изменения и дополнения арендованного имущества, которые невозможно отделить без причинения несоразмерного ущерба самому имуществу. В отличие от текущего ремонта, который направлен на поддержание объекта в его первоначальном состоянии, неотделимые улучшения существенно изменяют его характеристики или функциональные возможности, приводя к увеличению стоимости. К таким улучшениям могут относиться, например, работы по замене и модернизации инженерных систем, таких как отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение. Также сюда можно отнести капитальный ремонт кровли, фасада здания, перепланировку с изменением несущих конструкций (при наличии всех необходимых разрешений), а также установку сложного стационарного оборудования, интегрированного в структуру здания.
Важно понимать, что факт отсутствия предварительного согласования с арендодателем в договоре аренды не делает такие улучшения "невидимыми" для оценщика. Задача эксперта в рамках, например, оценки стоимости улучшений, произведенных арендатором, состоит в объективном определении их наличия, степени влияния на рыночную стоимость объекта и масштаба фактически произведенных затрат. При этом оценщик не дает правовую оценку действиям сторон по согласованию или несогласованию этих улучшений, а лишь констатирует их вклад в общую стоимость объекта. Например, если арендатор установил современную систему пожарной безопасности, многократно повышающую безопасность объекта и отвечающую новым нормативам, эта система будет учтена в оценке, поскольку она увеличивает привлекательность и рыночную стоимость недвижимости.
Для правильной оценки таких улучшений эксперту потребуется максимально полная информация. Желательно предоставить договор аренды, где даже при отсутствии прямого согласования могут быть косвенные указания на возможность и порядок проведения работ. Ключевое значение имеют документы, подтверждающие факт проведения работ и понесенные затраты: договоры с подрядчиками, сметы, акты выполненных работ, платежные документы, чеки и товарные накладные. Очень ценными будут технические паспорта объекта до и после проведения работ, проектная документация, экспертные заключения о качестве выполненных работ, а также фото- и видеоматериалы, фиксирующие состояние объекта до и после улучшений. Также могут быть полезны свидетельские показания, подтверждающие выполнение работ и их характер.
В отсутствие полной документации, эксперт может столкнуться с трудностями в достоверном определении объема выполненных работ и их стоимости, а также с необходимостью проведения дополнительных исследований, например, для определения скрытых работ, что может повлиять на сроки и детализацию оценки. Нередко оценщику приходится использовать метод замещения или затратный подход, определяя, сколько стоило бы создание аналогичных улучшений на текущий момент. В конечном итоге, результаты экспертизы станут одним из важных доказательств, которое может быть использовано в судебных или досудебных спорах, помогая установить фактический вклад арендатора в увеличение стоимости объекта.
Для получения точного расчета стоимости и подробной консультации по вашему конкретному случаю, пожалуйста, заполните форму на сайте или свяжитесь с нами по телефону. Наши специалисты помогут вам сориентироваться в перечне необходимых документов и шагов.
