Мы уже публикуем статьи на эту тему, в частности касающиеся ограничений легализации самовольного строительства, реконструкции, или «самостроя». Касающиеся интересных способов легализовать самострой согласно закону, и таким образом оформить фактическую сделку между застройщиком и владельцем земли или другими лицами. В таких законах, как регламентирующие контроль самовольного строительства, есть нюансы, позволяющие использовать некоторые условия, с тем, чтобы согласно законодательству ваши строительные объекты были легализованы.
Некоторые нормы из области самостроя регламентируются сейчас уже давно принятыми законами, некоторые моложе. Так называемая «дачная амнистия» в 2006-м году упростила оформление прав на потребительские постройки, и облегчила получение собственности на самострой, внеся изменения в 222-ю статью Гражданского кодекса. Это закон N 93-ФЗ, об упрощенном порядке оформления прав граждан на отдельное недвижимое имущество. Благодаря этому изменению вводить в эксплуатацию самовольные постройки можно теперь не только через обращение в суд. Точнее – в суд, если нет конфликта, идти больше не нужно.
Здесь мы приведем некоторые сведения, касающиеся прав застройщиков и собственников земли, для ясности в таком вопросе, как самовольное строительство или реконструкция по собственной инициативе.
Согласно 263-й статье ГК, владелец земли имеет право на ней строить, сносить, перестраивать сооружения и здания разного типа. Равно как и давать право на такие же действия другим лицам. Согласно законам соблюдать при этом нужно следующие правила:
- при строительстве должны соблюдаться установки, данные этому участку земли относительно его назначения, соблюдать нужно требования о назначении земли;
- соблюдаться должны нормативы и правила строительства, проектирования;
- если владелец земли дает право на строительство другим лицам, то их действия на этом участке должны ограничиваться условиями договора с владельцем и статьями законодательства.
На чужой земельной собственности в Российской федерации очень часто различными лицами сооружаются различные здания. Часто бывают такие курьезные случаи, когда арендаторы, живущие на чужой земле и пользующиеся постройками, перестраивают или достраивают их без разрешения собственника. На этой почве бывают конфликты, которые успешно разрешают специалисты АНО «Судебный эксперт».
Надо признать, что во многом это происходит и потому, что наши собственники, арендаторы и граждане не знают понятных и простых механизмов законодательного урегулирования таких процессов. Все это кажется очень сложным, и самим собственникам и арендаторам. И в результате во многих случаях стороны договариваются о том, что кто-то что-то построит, пристроит, перестроит – но без согласования по всем документам и законодательным правилам.
Основные типы причин, по которым без согласования с собственниками производится строительство, реконструкция, ремонт, снос и другие действия с сооружениями самовольно – на чужой земле:
- первым основным типом можно назвать общую сложность для граждан и юридических лиц оформления данных работ и действий в законном порядке. Для легализации таких операций, для получения на них разрешений сегодня нужно потратить довольно много времени, а это делать немногие хотят;
- отсутствие информации о том, как законными методами можно получить разрешения на различные подобные действия. О том, как соблюсти все правила и нормы;
- некоторые черты российской ментальности – что признается многими опытными специалистами, работающими в области следствия, в экспертной области и в других направлениях. Речь идет об инстинкте, или некоем идеологическом настрое, которые диктуют нашим гражданам стараться обходить закон, нежели ему следовать;
- и наконец, одна из интересных причин – это возможность благодаря установкам, описанным в 222-й статье Гражданского кодекса, ввести в хозяйственный оборот строения (сооружения и конструкции), которые были созданы ранее, на этой земле собственниками этой земли, с нарушениями правил строительства. Или без разрешения. Или еще с какими-то нарушениями.
- Последний пункт – это возможность для самостроя счастливо избежать сноса, будучи оформленным по 222-й статье в результате того, что в самострое принял участие сторонний арендатор. Получается так: арендатор приходит на земельный участок, на котором находится «самострой», приделывает к нему еще что-то, достраивает, модернизирует или делает что-то еще.
- Затем его самовольные действия фиксируются, собственник земли сообщает о них в муниципальные власти или другие инстанции. Согласно 222-й статье ГК РФ, собственник земли может возместить арендатору расходы на самовольно строительство, и за это получить на него право собственности – таким образом, легализовав его. И получив возможность введения объектов в документально оформленный хозяйственный оборот.
Более или менее похожим образом есть возможность, согласно российским законам, действовать и в других случаях, и для получения других результатов, касающихся легализации самовольного строительства. Конечно, главным фактором, который позволяет придумывать разные ходы для легализации самостроя, является безопасность ваших сооружений для жителей, окружающих и соседей, для экологии. Если это так, если вы занимаетесь обыкновенными постройками для частного пользования, которые никому не вредят, то хорошо бы иметь информационную и правовую поддержку специалистов для оформления всех случаев самостроя.
И в первом и во втором, и в других типах случаев, как показывает практика, надежнее всего вас выручит консультация независимых сертифицированных экспертов. Только хорошо подготовленные специалисты, ориентированные на результат для заказчика и точно разбирающиеся во всех хитросплетениях закона и правил, могут помогать разбирать все типы случаев самостроя на всех этапах, относительно всех вариантов сооружений, внесенных в них изменений, форм собственности, и форм отношений между сторонами.
Я смело могу предложить вам в этом смысле услуги специалистов АНО «судебный эксперт», одной из крупнейших в России организаций, работающих в области экспертных исследований, засвидетельствований, проверок, различной помощи гражданам и юридическим лицам в решении их проблем с законами, защите прав. Предложить их вам на основе той информации, которая в реальности существует о работе АНО «Судебный эксперт» за период с 2009-го года и по сей день. Это тысячи успешных исследований в широком спектре вопросов и областей.
Вопросы возникновения права собственности на новые постройки
Какова под этим механизмом правовая база? Согласно российским законам, это так называемые «юридические факты», или «конкретные жизненные обстоятельства, с которыми нормы права связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношений». Существуют четыре таких факта, наличие которых дает любым лицам в РФ право стать собственником нового объекта недвижимости:
- собственноручное, как застройщик, заказчик, оплативший строительство, создание этого недвижимого объекта;
- разрешение на строительство. Наличие документа, разрешающего именно это строительство именно в этом месте;
- оформленный акт о приемке этого объекта государственно приемной комиссией. Этот документ должен быть соответствующим образом подписан и утвержден;
- регистрация права собственности на постройку, которая была проведена в соответствии с правилами государственной регистрации права собственности.
Самовольная постройка также может быть признана за каким-либо гражданином или юридическим лицом в том случае, если он имеет права на использование земли, которая стала площадкой строительства. Эти права – либо право собственности на землю, либо право бессрочного постоянного пользования земельным участком, либо право пожизненно наследуемого владения. При наличии одного из типов таких прав это лицо, которое само не занималось строительством, может получить право собственности на самострой, если возместит застройщику все расходы, связанные со строительством, которые застройщик сможет документально подтвердить.
Сложнее случай с получением прав на самовольно построенный объект самим застройщиком, не имеющим прав на владение землей, или ее использование. Это в 3-м пункте 222-й статьи ГК РФ называется «исключительным случаем».
Условием для такого типа легализации самостроя и получения права собственности такими лицами является перспектива получения этим лицом в будущем права на использование земли. Или права собственности на землю.
Как показывает практика, во многих подобных случаях хватает даже простого письма от владельца земли или правообладателя, о том, что в дальнейшем он намеревается передать этот участок в собственность или в законную эксплуатацию застройщику. Если обладателем прав на землю являются органы муниципальной власти, какие-то государственные инстанции, то тогда от них нужен соответствующий документ, говорящий либо о передаче прав использования земли самовольному застройщику, либо о перспективе такой передачи. Например, это может быть проект соответствующего постановления или документ от местной землеустроительной организации.
В любом случае самовольному застройщику нужно будет, если он намеревается получить право собственности на объект, решать следующие проблемы:
- обращаться в органы местного самоуправления, для оформления специальных административных актов, и получения важнейших документов, разрешающих само по себе строительство и эксплуатацию, то есть использование объектов. Там для этих целей будет проверяться наличие прав на участок, если они есть, и соответствие этого сооружения с одной стороны – проекту, а с другой стороны – нормам из области градостроения и строительства;
- общаться с органом, регистрирующим право на недвижимость, получаемое застройщиком от государства. Там же будут проведены проверки параметров, делающих правомерным указанное строительство;
- в тех инстанциях, которые будут заниматься государственной регистрацией объекта недвижимости, будет проверяться также степень соответствия всех представленных застройщиком документов тем правилам, которые есть сегодня в отношении оформления таких процессов. Соответствия их нормативам и по форме, и по содержанию.
В других наших статьях мы расскажем о том, на каком основании устанавливается «самовольность» возведенной постройки. Почему некоторые самовольные постройки невозможно пропустить в легальный хозяйственный оборот. В чем заключаются нарушения при самострое. Какие предусмотрены в российском законодательстве санкции за самовольное строительство разных типов. И освятим другие вопросы, касающиеся самовольных построек, конструкций, сооружений и отдельных работ из области строительства.
Если же у вас уже есть какая-то живая ситуация, с которой вы хотите разобраться, и сделать это как можно удобнее и проще, то просим вас обращаться в офис АНО «Судебный эксперт», к нашим менеджерам и нашим специалистам. Ваша ситуация будет внимательно рассмотрена, вы получите персональную информационную поддержку, и узнаете, каким образом дешевле и проще всего получить желаемый результат.
