Да, квалифицированный эксперт-оценщик при проведении оценки недвижимости в обязательном порядке учитывает все известные и потенциальные обременения, поскольку они могут существенно влиять на рыночную стоимость объекта.
Обременения представляют собой ограничения прав собственника (или иного правообладателя) на недвижимое имущество, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации. Эти ограничения могут быть как явными, зарегистрированными в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), так и неочевидными, но имеющими юридическую силу и способными повлиять на привлекательность объекта для потенциального покупателя или инвестора. Ключевая задача эксперта при проведении оценочной экспертизы заключается в определении наиболее вероятной цены, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке при соблюдении принципов объективности и независимости. Игнорирование обременений сделало бы результат оценки недействительным и не соответствующим реалиям рынка, так как они напрямую влияют на полезность и ликвидность объекта.
Среди наиболее распространенных видов обременений, которые эксперт принимает во внимание, можно выделить арест или запрет на совершение регистрационных действий. Наличие такого обременения означает, что собственник не вправе продать, подарить или иным образом распорядиться своим имуществом до снятия ареста, что автоматически делает объект неликвидным на рынке. Залог, в том числе ипотека, также является значимым обременением. Хотя объект в залоге может быть продан, покупатель принимает на себя риски и обязательства, связанные с этим залогом, что обычно требует значительного снижения цены или дополнительных условий сделки. Сервитуты - право ограниченного пользования чужим земельным участком или объектом недвижимости (например, право прохода или проезда через участок, право использования коммуникаций, расположенных на чужой территории) - могут значительно ухудшить ценность объекта для его владельца и соответственно снизить его рыночную стоимость, поскольку они ограничивают возможности использования собственности.
Кроме вышеупомянутых, к обременениям относятся также долгосрочные договоры аренды или ренты, наличие которых означает, что новый собственник будет связан условиями этих договоров. Особое внимание уделяется выявлению судебных споров, связанных с объектом. Неурегулированные судебные разбирательства создают неопределенность относительно правового будущего недвижимости, что заставляет потенциальных покупателей остерегаться таких сделок или требовать существенных скидок. Эксперт также исследует существующие ограничения использования земли и недвижимости, которые могут быть установлены градостроительными регламентами, охранными зонами (объектов культурного наследия, водоохранными зонами, санитарно-защитными зонами) и другими нормативными актами. Эти ограничения могут проявляться в запретах на строительство, реконструкцию, изменении вида разрешенного использования и так далее, и все они учитываются при формировании итоговой величины стоимости.
Для корректного учета всех потенциальных обременений, Вам, как заказчику экспертизы, необходимо предоставить эксперту максимально полную и достоверную информацию об объекте оценки. Это включает в себя правоустанавливающие документы, выписки из ЕГРН, содержащие сведения о зарегистрированных правах и обременениях, технические и кадастровые паспорта, а также любые имеющиеся договоры (аренды, залога, сервитутов) и документы, касающиеся судебных споров или иных ограничений. При отсутствии каких-либо документов, эксперт вправе сам запрашивать информацию из открытых источников и государственных реестров для всестороннего анализа. Важно понимать, что полнота предоставленной информации прямо влияет на точность и достоверность экспертного заключения. Неполные или недостоверные сведения могут привести к некорректной оценке и последующим юридическим или финансовым рискам для всех сторон.
Таким образом, наша организация гарантирует, что при выполнении оценочных работ эксперты тщательно изучают всю доступную информацию об объекте оценки, чтобы выявить и корректно оценить влияние всех существующих обременений на его рыночную стоимость. Это позволяет сформировать объективное и аргументированное заключение, которое может быть использовано в суде, при сделках купли-продажи, для определения залоговой стоимости и в других целях. Наша цель – предоставить Вам всестороннюю и надежную оценку.
Для получения точного расчета стоимости и консультации по вашему конкретному случаю, пожалуйста, заполните форму на сайте или позвоните нам по телефону.
