Да, безусловно. При проведении независимой оценки стоимости сервитута профессиональные эксперты в обязательном порядке учитывают потенциальные убытки для собственника, вызванные ограничениями на будущее развитие или строительство земельного участка.
Целью оценки размера платы за сервитут, или его стоимости, является определение справедливой компенсации собственнику обремененного участка за те ограничения и неудобства, которые налагаются этим правом. Сервитут, предоставляя право ограниченного пользования чужой землей (например, для прохода, прокладки коммуникаций, проезда), неизбежно снижает потенциал её использования собственником. Это снижение потенциала часто выражается в невозможности реализовать планы по застройке, реконструкции или иному улучшению участка, что, по сути, является одной из форм убытков или упущенной выгоды.
При оценке эксперт анализирует, каким образом установление сервитута влияет на наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка. Если до установления сервитута участок мог быть использован, например, для строительства многоэтажного жилого дома или торгового центра, а сервитут (например, охранная зона инженерных коммуникаций) препятствует этому или значительно ограничивает параметры застройки (высотность, площадь застройки, отступы), то эксперт обязан учесть это влияние. Он сопоставляет рыночную стоимость участка без обременения и его стоимость с учетом всех ограничений, накладываемых сервитутом, в том числе, связанных с невозможностью или затруднением планируемого строительства или развития.
Эти "потенциальные убытки" не всегда являются прямой упущенной выгодой в строгом юридическом смысле (например, потеря прибыли от конкретного несбывшегося проекта), но они всегда выражаются в снижении рыночной привлекательности и, как следствие, рыночной стоимости объекта недвижимости. Эксперт-оценщик исследует градостроительные регламенты, зонирование территории, планы развития участка, учитывает его местоположение, конфигурацию, наличие коммуникаций и другие факторы, чтобы определить, какие именно возможности использования участка блокируются или затрудняются сервитутом. Например, наличие сервитута может привести к необходимости изменения проекта строительства, уменьшению площади застройки, увеличению стоимости строительных работ из-за обхода препятствий, или даже полному отказу от запланированного объекта.
Для корректной оценки стоимости сервитута, которая учитывала бы все вышеуказанные аспекты, собственнику участка потребуется предоставить максимум информации. К таким документам и сведениям относятся: правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о регистрации права, выписка из ЕГРН), межевой план, кадастровый паспорт или выписка о земельном участке, документ, подтверждающий или предполагающий установление сервитута (например, проект соглашения, проект судебного определения), градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), правила землепользования и застройки (ПЗЗ), а также любая проектная или предпроектная документация, касающаяся планируемого строительства или освоения участка. Чем полнее будет представлен набор документов и чем детальнее описано предполагаемое использование участка, тем точнее эксперт сможет рассчитать влияние сервитута на его стоимость.
Для получения точного расчета стоимости сервитута и подробной консультации по вашему конкретному случаю, пожалуйста, заполните форму на нашем сайте или свяжитесь с нами по указанному телефону. Наши эксперты по оценке готовы провести всесторонний анализ и предоставить вам обоснованное заключение.
