Оценочная экспертиза для определения стоимости сервитута проводится как по определению суда, так и по запросу частного лица. Федеральный закон от 31.05.2001 No 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» регулирует деятельность эксперта (или комиссии экспертов) во время проведения экспертизы.
Что такое сервитут
Под сервитутом понимается право на ограниченное использование земельного участка или объекта недвижимости. Сервитут может устанавливаться в результате соглашения, заключенного между собственником исследуемого участка или объекта и лицом, которое будет ограниченно пользоваться данным объектом, а также может быть введен в соответствии с решением исполнительного органа или органа местного самоуправления. Цена права ограниченного пользования равна тем денежным потерям, которые понесет собственник исследуемого земельного участка или объекта недвижимости в результате ограничения своего права.
Данное право вводится, когда необходимо обеспечить проход или проезд через исследуемый участок или объект, когда необходимо провести дренажные работы, произвести забор водных ресурсов, обеспечить использование участка земли в целях охоты или рыболовства, а также в других целях.
В каких случаях проводится экспертиза для определения стоимости сервитута
Определение стоимости сервитута требуется в том случае, когда необходимо вычислить стоимость права собственности на исследуемый участок и установить долю убытков вследствие установления сервитута.
Кто определяет стоимость сервитута
Для установления цены сервитута требуется назначение экспертизы, которая будет поручена квалифицированному эксперту-оценщику.
Требования к оценщикам, осуществляющим оценку подобного рода, следующие:
- Оценщику следует иметь профильное высшее образование;
- Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), соблюдать установленные ей правила профессиональной и деловой этики;
- Оценщик должен иметь в своем распоряжении полис обязательного страхования гражданской ответственности.
- Если оценщик не в состоянии осуществить объективную оценку объекта недвижимости, он обязан проинформировать об этом заказчика.
- Оценщик обязан обеспечить сохранность документов, поступивших к нему в ходе проведения оценки.
Деятельность экспертов-оценщиков контролируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Материалы
В большинстве случаев в распоряжение эксперта (или комиссии экспертов) при проведении оценочной экспертизы для определения стоимости сервитута направляются документы на исследуемый объект.
Вопросы
Обычно при проведении оценочной экспертизы для определения стоимости права ограниченного пользования на разрешение эксперта (комиссии экспертов) судом или частным лицом ставятся следующие вопросы:
- Какова стоимость права собственности на исследуемый земельный участок или объект недвижимости?
- Какова величина доли убытков, причиненных собственнику посредством установления сервитута?
Этапы проведения экспертизы
- Для ответов на заданные вопросы эксперт (комиссия экспертов):
- Изучают предоставленные документы на земельный участок или объект недвижимости;
- Рассчитывают стоимость права собственности;
- Вычисляют долю убытков, причиненных в результате установления права на ограниченное пользование.
Согласно действующему Федеральному стандарту оценки (ФСО) No1, выделяются три основных подхода, которыми пользуется оценщик при осуществлении оценки объекта недвижимости:
- Сравнительный подход
В сравнительный подход включаются такие оценочные методы, которые основываются на получении цены оцениваемого объекта путем его сопоставления с имеющимися аналогичными объектами. Данные экспертные методы базируются как на прямом соотнесении оцениваемого объекта с его аналогами, так и на статистическом анализе, а также на экспертном исследовании сведений о том рынке, к которому относится исследуемый объект.
Данный подход к оценке объектов недвижимости рекомендуется к применению экспертом-оценщиком в тех случаях, когда имеются правдивые и достаточные для экспертного анализа данные о ценах и о характеристиках имеющихся объектов-аналогов. В сравнительном подходе могут использоваться для сопоставления как цены уже совершенных сделок по приобретению квартиры в ипотеку, так и цены, указанные в предложениях заключить подобную сделку.
- Затратный подход
В данный подход входят такие экспертные методы, которые базируются на установлении расходов, которые потребуются в случае покупки, воспроизведения или же замещения оцениваемого объекта (с учетом его износа и устаревания), а также когда необходимо установить величину затрат на создание точной копии исследуемого объекта. В основном затратный подход используется тогда, когда имеется надежная и достоверная информация, с помощью которой можно установить размер указанных выше расходов. Федеральные стандарты оценки Российской Федерации задают критерии, с помощью которых возможно признать объект точной копией исследуемого или же таким объектом, который схож по свойствам с оцениваемым.
- Доходный подход
Доходный подход представляет собой множественность экспертных методов, базирующихся, как правило, на определении будущих доходов, которые ожидаются от эксплуатации исследуемого объекта, а также методов, основанных на капитализации приносимого дохода и дисконтировании потоков денежных средств.
Этот подход рекомендуется к применению экспертом в том случае, если существует надежная и правдивая информация, с помощью которой возможно прогнозировать будущие доходы, которые оцениваемый объект способен приносить собственнику, а также затраты, связанные с использованием собственником оцениваемого объекта.
Выбор тех или нных подходов во время осуществления оценки делает сам эксперт-оценщик, основываясь на предоставленных в его распоряжении материалах и собственном экспертном опыте.
Заключение
Проведение оценочной экспертизы для определения стоимости сервитута в организации «Центр по проведению судебных экспертиз и исследований АНО «Судебный эксперт» позволит определить сумму убытков владельца земельного участка, появившихся вследствие установления сервитута.
Проведение экспертизы по уголовному делу
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 "О судебной экспертизе по уголовным делам" экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О некоммерческих организациях", осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.
Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения не имеют права проводить экспертизу по уголовному делу, ровно как и некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.
Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.
Так как АНО "Судебный эксперт" является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел "Документы организации"), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.
