Учитываются, и это одна из главных причин, по которым индивидуальная оценка даёт результат ниже кадастровой.
Массовая оценка работает с группами объектов и индивидуальные ограничения охватывает слабо. Между тем они прямо влияют на рыночную стоимость: сервитут, охранная зона линии электропередачи или газопровода, зона с особыми условиями использования, ограничения по этажности и назначению, запрет на строительство.
Для земельных участков значение имеют также конфигурация, рельеф, заболоченность, отсутствие подъезда и коммуникаций, наличие на участке чужих объектов.
Для зданий — фактическое состояние конструкций, аварийность, наличие статуса объекта культурного наследия с вытекающими ограничениями, невозможность использования по назначению.
Каждое такое обстоятельство требует документального подтверждения: выписки об обременениях, сведений о зонах с особыми условиями, актов обследования, фотофиксации. Без документов ограничение в расчёт не принимается, поэтому собрать их стоит до начала работы.