ФСО № 7: осмотр, задание и методы оценки недвижимости
Права и состав объекта, осмотр и его отсутствие, сопоставимость аналогов, наиболее эффективное использование и обоснование методов.
Сначала определите объект, права и условия исследования
Стандарт применяется к оценке недвижимости с учётом связанных имущественных прав и дополняет общие федеральные стандарты. Он не превращает цену бизнеса в стоимость занимаемого им здания и не регулирует массовую государственную кадастровую оценку.
В задании нужно указать состав объекта, характеристики, права и ограничения. Рыночная арендная плата и некоторые другие расчётные величины могут быть самостоятельной задачей. Отчёт должен показывать, какие данные и условия привели к результату.
- Укажите объект, права и цель использования результата.
- Передайте документы, подтверждающие исходные условия.
Ключевые нормы и правила
Краткое содержание помогает найти нужную статью, но не заменяет полный текст документа.
Осмотр и исключение в задании
При сборе информации оценщик или его представитель осматривает объект по возможности близко к дате оценки, если в задании не указано иное. Когда осмотр не проводился, в отчёте указывают причины, а также связанные с этим допущения и ограничения.
Объект и задание
Определяют недвижимость или её часть, связанные права, состав, характеристики и обременения. В задании могут быть указаны и иные расчётные величины, в том числе рыночная арендная плата, затраты на создание объектов капитального строительства и убытки.
Рынок и наиболее эффективное использование
Исследуют относящиеся к объекту сегменты и проверяют физическую возможность, юридическую допустимость на дату оценки и финансовую оправданность использования. Наиболее эффективным может быть как фактическое использование, так и иное, например ремонт или реконструкция, если оно отвечает этим условиям. Для арендной задачи учитывают договорные условия. Если рынок неразвит и данных о сопоставимых объектах недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счёт территорий, схожих по экономическим характеристикам.
Аналоги и корректировки
Для сравнения нужны достаточные данные о сделках или предложениях объектов того же сегмента с сопоставимыми ценообразующими факторами. В отчёте описывают объём доступных данных об аналогах и правила их отбора, а использование лишь части аналогов обосновывают. Недостаток подходящих аналогов не даёт оснований использовать заведомо несопоставимые объекты, ограничившись общей оговоркой.
Доход и затраты
Доходный подход применяют к недвижимости, которая генерирует или способна генерировать потоки доходов; при выборе метода учитывают устойчивость или изменение потоков. Затратный подход связан с созданием объекта и его обесценением при соответствующем составе прав. Его рекомендуют для застроенных земельных участков и объектов капитального строительства, но не для их частей, а также при низкой активности рынка и для недвижимости специального назначения, по которой нет рыночных данных.
Практическое применение норм
Разбор объясняет назначение правил, порядок их применения и обстоятельства, которые необходимо учитывать сторонам, суду и экспертной организации.
Что проверить в готовом отчёте
Совпадают ли объект, права, дата, характеристики и условия с заданием; состоялся ли осмотр и как оформлено его отсутствие; обоснованы ли источники, аналоги, доходы, расходы и ставки. Если существенных сведений недостаточно, ограничение должно влиять на вывод, а не оставаться формальной фразой.
Рыночная оценка по стандарту и изменение кадастровой стоимости — разные процедуры. Подготовка отчёта не означает автоматически ни его принятия получателем, ни одобрения сделки, кредита или судебной позиции.
Что проверить по делу
-
01
Определить предмет
Назовите оцениваемое право и цель исследования.
-
02
Подготовить документы
Отделите подтверждённые сведения от спорных условий.
-
03
Проверить результат
Сопоставьте объект, дату, источники и ограничения.