Сейчас определение размеров налога (и других платежей) на землю и недвижимость в виде домов и сооружений происходит исходя из кадастровой цены на эти объекты. Этот путь определения налоговой базы таким объектам назначен первым пунктом в 391-й статье Налогового Кодекса. В то же время сейчас, по ряду причин, кадастровая стоимость земли и зданий может быть в несколько раз выше рыночной. Немедленно приходится решать, как оспорить такие налоги и не платить их, чтобы не разориться на этом.
Под тень проблемы в законах попадают не только землевладельцы и домовладельцы, не только собственники объектов, но и те, кто арендует земли и постройки у государства. Для них ставка аренды исчисляется тоже из кадастровой стоимости. Она также теперь завышена, по сравнению с рыночной, и для государственных земель. Проблема здесь появилась та же. И арендаторы у государства тоже должны искать возможности для обхода обязанности платить налоги и платежи, вычисленные из новой кадастровой стоимости.
Очередная переоценка, в результате которой мы получили повышенную в несколько раз стоимость объектов – результат новых постановлений властей разных регионов, федеративных субъектов. Что теперь делать? Россияне привыкли к тому, что законы бывают строгими и неудобными, и привыкли к тому, что если подумать, то многих сложностей в таких случаях избежать можно. Нынешних сложностей с увеличением кадастровой стоимости земель и построек можно избежать так называемой переоценкой недвижимости. Переоценка – и она же «оспаривание» кадастровой стоимости. Как это может быть организовано и проведено? С помощью российских экспертных организаций, и в частности с помощью АНО «Судебный Эксперт».
Оспаривание стоимости имущества, земель и построек по кадастру с помощью независимой оценки
Российский Земельный кодекс в своей 66-й статье позволяет уравнивать кадастровую и рыночную стоимость, по этому документу кадастровая рыночную превышать не должна. Для определения адекватной рыночной стоимости рекомендовано использовать независимых оценщиков или оценочные компании и их грамотно созданные отчеты. Кадастровая стоимость объектов оспаривается путем оценки рыночной стоимости, на основании чего оспаривается кадастровая стоимость как несоответствующая рыночной, если такое несоответствие есть.
Таким образом, сперва проводится оценка рыночной стоимости объектов, а затем на этом основании, с заключением эксперта в руке – оспариваем кадастровую. Два варианты, по которым согласно законам РФ может происходить оспаривание кадастровой стоимости объектов, выглядят вот так:
- для оспаривание кадастровой стоимости объектов применяется комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
- для оспаривание кадастровой стоимости объектов применяется один из Арбитражных судов Российской федерации.
Первый вариант не то что сложнее, а уже не везде реален для применения. Так как для него нужно, чтобы в вашем регионе (городе, местности) прошло не более пол-года после решения правительства региона о повышениях кадастровой ценности. Если в вашем регионе это случилось раньше – комиссия вам уже не поможет.
Вариант два. Результатами проведенных операций по независимой оценке объектов недвижимости для оспаривания кадастровой цены можно пользоваться когда угодно с помощью арбитражных судов. Это гибкая и во многих случаях независимая инстанция, услугами которой пользуются наши физические и юридические лица во многих и многих случаях. Особенно эффективно сотрудничество предприятий и граждан по каким-то любым вопросам одновременно с арбитражным судом и прогрессивной независимой экспертной организацией. Лучше всего, если между этими инстанциями существуют рабочие связи, которые позволяют проводить все операции быстро и слаженно.
Быстро и слаженно – это не означает «спустя рукава». Просто наработанный опыт сотрудничества с арбитражными, и другими – например, следственными – инстанциями, позволяет экспертам быстро удовлетворять интересы клиентов, решая их проблемы и защищая права. Так обстоит в случае с работой АНО «Судебный Эксперт». Клиенты АНО «Судебный Эксперт», которые приходят к нам сейчас, придут завтра или послезавтра – могут на это рассчитывать и быть в этом уверены. Могут быть уверены в успешном исходе дела и решении проблем и физические и юридические лица всех типов, перед которыми стоят любые ситуации и любые задачи.
Надежность работы с АНО «Судебный Эксперт»
Мы отвлечемся на пару абзацев от нашей темы. Возможно, что для принятия решения о том, чтобы начать эти процедуры, с какими экспертами работать, чего-то еще не хватает – представим, что нескольких слов о нашей организации. Ведь часто так оно и бывает. Кто же предлагает вам здесь и сейчас эти услуги – независимую сертифицированную оценку земель и сооружений для оспаривания кадастровой стоимости?
АНО «Судебный Эксперт», одна из крупнейших независимых экспертных организаций в Российской федерации. Мы занимаемся экспертизой и оценкой давно, набрали большой опыт научной и точной работы в разных областях. Активно сотрудничаем с разными инстанциями, с арбитражом, который нас рекомендует на всей территории России, со следствием, с другими организациями и экспертами в разной области. Мы сопровождаем дела наших заказчиков, помогаем получить в разных инстанциях конечные результаты.
На сайте организации вы найдете письма с благодарностями от физических и юридических лиц, для которых мы вели те или иные исследования. В этих документах отражаются не только формально факты наших взаимных успехов, но и отмечается качество работы наших специалистов с заказчиками. На странице «Об организации» – многие пункты касаются наших наработок и возможностей на данный момент, и уже имеющихся достижений.
Наверное, этого уже может быть достаточно для того, чтобы без сомнений начать сотрудничество с нашими специалистами. Любые подробности о работе организации и отделов можно узнать в процессе переговоров или при посещении офиса. А начать общение – можно со страницы «Контакты», где указывается несколько способом связи с нами, и соответствующие данные.
А теперь мы расскажем далее о том, из чего состоят действия по оспариванию завышенной кадастровой стоимости для снижения налоговых ставок и других платежей на земли и сооружения.
Технические и юридические вопросы оспаривания кадастровой стоимости и снижения налоговой ставки
Сперва мы с вами сотрудничаем по независимой рыночной оценке земель и недвижимости. Затем используем арбитражный суд или комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. В любом случае вся эта работа, вплоть до получения официальных решений и снижения платежей и налоговой ставки, может делаться нами вместе. Мы имеем в виду, что специалисты и менеджмент АНО «Судебный Эксперт» могут сопровождать наших клиентов, предприятия, физических и юридических лиц, в любом расследовании или процедурах до результата, который нужен нашему заказчику. Вплоть до выступлений в суде и иных инстанциях.
Какие результаты вы сможете получить в случае оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- понижение (заметное понижение) налогов – налогового бремени на землю или строения;
- снижение платежей по аренде земли и построек и помещений;
- стоимость снятия запрета на строительства может быть существенно снижена;
- стоимость выкупа объектов недвижимости может стать значительно меньше.
То есть все эти параметры земель и строений связаны с их стоимостью в кадастре, которая была в очередной раз определена муниципалитетами. Сотрудничество с современными организациями и инстанциями подразумевает следующие возможные этапы в работе по оспариванию кадастровой стоимости:
- обращение к независимой экспертной организации или к независимому оценщику;
- получение услуги бесплатного предварительного анализа на выяснение того, завышена ли стоимость по кадастру;
- если стоимость завышена – получение отчета-заключения об оценке с указанием действительной стоимости;
- получение от экспертизы СРО положительного заключения;
- обращение с иском для изменения кадастровой стоимости объектов – обращение в Арбитражный суд.
В случае работы с нашими специалистами и менеджментов у вас, как уже указывалось, есть возможность получить юридическое и практическое информационное сопровождение на период всех работ с инстанциями по оспариванию кадастровой стоимости и снижению ставок. Мы консультируем, предлагаем помощь юристов, если нужно – выступаем в суде в лице наших экспертов, для скорейшего разрешения тех вопросов, которые встают перед заказчиками оценок и экспертных исследований.
Еще некоторые юридические и практические вопросы по этой проблеме
Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и сооружений нужно нашим физическим и юридическим лицам потому, что некоторые муниципалитеты, власти отдельных регионов и населенных пунктов, заинтересованы в том, чтобы кадастровая стоимость недвижимости завышалась. Во время регулярных оценок муниципальные власти ко всему прочему иногда не учитывают обременения, связанные с объектами недвижимости, и их особенности, которые можно отнести к «индивидуальным».
Муниципальные власти, занимающиеся организацией государственного и общественного хозяйствования в районах, получают большие суммы и значительную часть поступлений в бюджет, если удается завышать кадастровые стоимости объектов – земель и сооружений. Массовая оценка и назначение стоимости земель и сооружений по кадастру проводится каждые 5 лет. В последнем случае, то есть в прошлом году, как мы с вами можем убедиться, власти и другие инстанции подошли к этому опросу радикально. Вопрос о снижении, оспаривании этих сумм, встал остро перед владельцами и арендаторами, участниками сделок и хозяйствования.
Кроме собственных интересов ситуация в отношении разницы рыночной и кадастровой оценки может подстегиваться общеэкономическими показателями. Рыночные показатели могут становиться все более низкими из-за спадов и кризисов в экономике. Недавняя оценка муниципалитетами кадастровой стоимости проходила на фоне падения рыночных цен. И по этой причине тоже власти в регионах позаботились о том, чтобы получить больше вливаний, назначив в результате такие высокие налоговые и другие ставки на недвижимость.
Тем более это интересно в той связи, что после трудностей с кадастровой переоценкой 1998-го и 2008-го года, в 2010-м Федеральным законом от 22 июля было четко установлено, что кадастровая стоимость земель и недвижимости должна быть равна их рыночной стоимости. Закон № 167-ФЗ называется «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Тем не менее, на сегодня приходится решать ситуацию, которая описана выше. Подробности обо всех деталях работы в этом направлении вы узнаете у наших менеджеров в переписке, при визите в офис или в телефонных переговорах. Некоторые детали юридические и практические, касающиеся кадастровых оценок последнего образца и их оспаривания, мы еще осветим в отдельной статье.
