Вопрос правовой, и решает его суд, но техническая сторона от этого не зависит: расчёт стоимости устранения выполняется независимо от того, сделан ремонт или только предстоит. Заключение отвечает на вопрос, сколько будет стоить привести объект в соответствие требованиям.
На практике используются оба варианта. Если ремонт уже выполнен, к расчёту прикладываются документы о фактически понесённых расходах — договоры, акты, платёжные документы; эксперт при этом проверяет, соответствуют ли выполненные работы необходимым по объёму и цене. Если ремонт не выполнен, расчёт показывает предстоящие расходы.
Практический совет для второго случая: не начинайте ремонт до фиксации дефектов. Устранённый недостаток доказать значительно труднее — от него остаются только ваши фотографии и чеки, а оппонент получает возможность спорить и с наличием дефекта, и с необходимостью выполненных работ. Обследование до ремонта снимает обе линии возражений.