Исследование отвечает на вопрос, как участок используется фактически: какая деятельность ведётся, какими объективными признаками это подтверждается, каково фактическое назначение расположенных на нём объектов.
Затем фактическая картина сопоставляется с категорией земель и видом разрешённого использования, и определяется площадь части участка, используемой не в соответствии с назначением, а также её доля от общей площади.
Дополнительно может устанавливаться период, в течение которого сложилось такое использование, и объём мероприятий, необходимых для приведения его в соответствие.
Правовую квалификацию эксперт не даёт: образует ли установленное использование состав нарушения и законно ли постановление — решает суд. Заключение отвечает на вопрос «что происходит на участке», а не «нарушен ли закон».