Реконструкция объекта капитального строительства требует разрешения на строительство; капитальный ремонт — нет. Отсюда и цена вопроса: работы, оказавшиеся реконструкцией и выполненные без разрешения, порождают спор о самовольной постройке.
Проверять это разумно до начала работ, а не после. Экспертиза на стадии проекта отвечает, выходят ли предусмотренные решения за пределы капитального ремонта, и позволяет либо своевременно получить разрешение, либо скорректировать проект так, чтобы работы остались в пределах ремонта.
Если работы уже выполнены, характер устанавливается задним числом — по документам разных лет и натурному обследованию. Заключение в таком споре нужно в двух ролях: для определения вида работ и для подтверждения того, что объект отвечает требованиям безопасности. Вторая часть при рассмотрении вопроса о сохранении постройки обычно оказывается не менее важной.
Само решение о том, требовалось ли разрешение и каковы последствия его отсутствия, принимает суд: эксперт устанавливает техническую сторону.