Это разные объекты оценки, и результаты различаются кратно.
Оценка земельного участка определяет стоимость самого участка как объекта права собственности — сколько стоит приобрести его целиком.
Оценка права аренды определяет стоимость права пользования на условиях конкретного договора и на оставшийся срок. Это всегда меньше стоимости участка, а нередко существенно меньше.
Смешение приводит к грубым ошибкам: подстановка стоимости участка вместо стоимости права завышает результат многократно. Особенно заметно это при внесении права в уставный капитал и при определении начальной цены на торгах.
Практический ориентир: если участок в собственности — оценивается участок; если в аренде и оценивается позиция арендатора — оценивается право аренды. Проверять чужой отчёт стоит с этого: какой объект в нём указан.