Право аренды земельного участка — самостоятельный актив: его продают, закладывают, вносят в уставный капитал, включают в конкурсную массу. И первый вопрос, который здесь нужно задать, звучит непривычно: а стоит ли оно вообще чего-нибудь.
Ответ не всегда положительный. Право аренды имеет стоимость тогда, когда даёт арендатору преимущество перед тем, кто получил бы такой же участок на рыночных условиях сегодня. Главное такое преимущество — плата ниже рыночной. Если договорная плата равна рыночной, а иных преимуществ нет, стоимость права близка к нулю, и это корректный результат, а не отказ от работы.
Ниже разобраны источники стоимости права, метод расчёта, влияние оставшегося срока и возможности выкупа. Общее представление о направлении даёт страница об оценке земельных участков.
Откуда берётся стоимость права аренды
Источников несколько, и в конкретном случае может работать один или сразу все.
- Плата ниже рыночной. Основной источник: арендатор платит меньше, чем платил бы новый арендатор такого же участка. Разница за оставшийся срок и составляет стоимость.
- Право выкупа. Возможность приобрести участок в собственность, особенно на льготных условиях, повышает стоимость права существенно.
- Дефицитность участка. Если аналогичный участок получить сложно — свободных нет, требуются торги, длительные процедуры, — само наличие права имеет ценность.
- Вид разрешённого использования. Участок с использованием, допускающим коммерческую застройку, ценнее участка с ограниченным назначением.
- Длительный оставшийся срок при прочих равных увеличивает стоимость: преимущество действует дольше.
- Наличие объектов арендатора на участке и связанное с этим положение сторон.
Соответственно, право аренды может и не иметь стоимости: рыночная плата, короткий остаток срока, ограничения использования, отсутствие возможности выкупа и переуступки.
Как считается
Основной метод — капитализация разницы между рыночной и договорной платой за оставшийся срок.
Порядок работы: определяется рыночный размер арендной платы за участок на дату оценки; из него вычитается фактическая плата по договору; полученная разница приводится к текущей стоимости за оставшийся срок аренды с учётом фактора времени.
Отсюда видно, почему первый шаг — определение рыночной арендной платы. Эта задача самостоятельна и описана на странице об оценке рыночной арендной платы; здесь она входит составной частью.
Применяется и сравнительный подход — по сделкам переуступки прав аренды сопоставимых участков, если такие сделки на рынке есть. Для крупных городов данные иногда доступны, для малых населённых пунктов практически нет.
При наличии права выкупа расчёт дополняется: учитывается разница между выкупной ценой и рыночной стоимостью участка, а также вероятность и сроки реализации этого права.
Оставшийся срок
Параметр, который влияет на результат сильнее прочих и который проверяется в первую очередь.
Преимущество арендатора действует, пока действует договор. Двадцать лет остатка и два года дают принципиально разные величины при одинаковой разнице в плате.
Учитываются и условия продления: если договор предусматривает автоматическое продление либо преимущественное право на заключение нового, срок фактического пользования может быть больше формального остатка. Это учитывается с оговоркой о вероятности.
Отдельно проверяется, не наступили ли основания для досрочного прекращения: нарушение условий, неиспользование участка по назначению, задолженность. Риск прекращения снижает стоимость права.
Практическое следствие: перед сделкой с правом аренды стоит проверить не только срок, но и историю исполнения договора. Право с трёхлетним остатком и накопленной задолженностью — совсем не то же самое, что право с тем же остатком при безупречном исполнении.
Ограничения и обременения
Влияют напрямую и обязательно проверяются документально.
Значение имеют: вид разрешённого использования и возможность его изменения; ограничения застройки — этажность, плотность, отступы; охранные зоны линий электропередачи, газопроводов, водоохранные зоны; сервитуты; нахождение в границах территорий с особыми условиями использования; наличие на участке чужих объектов.
Отдельно — условия самого договора: запрет или ограничение переуступки, необходимость согласия арендодателя, обязанность освоить участок в определённый срок, целевое назначение использования.
Запрет переуступки заслуживает особого внимания: он может делать право практически неотчуждаемым, и тогда его рыночная стоимость как самостоятельного объекта резко снижается независимо от разницы в плате. Но договорный запрет работает не всегда. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор вправе передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя, лишь уведомив его (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ). Бывает и обратное: по договору, который в силу закона мог быть заключён только на торгах, уступка прав запрещена самим законом (пункт 7 статьи 448 ГК РФ). Поэтому отчуждаемость права проверяется и по договору, и по закону, а не по одному только тексту договора.
Поэтому договор аренды со всеми приложениями — первый документ, который нужен для работы.
Право аренды в конкурсной массе
Частая и специфическая задача: право аренды включается в конкурсную массу и подлежит реализации.
Здесь проверяются те же обстоятельства, но с дополнительными акцентами. Допускается ли переуступка по условиям договора и требуется ли согласие арендодателя. Нет ли задолженности по арендной плате, влекущей риск расторжения. Каков оставшийся срок к моменту предполагаемой реализации. Есть ли на участке объекты, принадлежащие должнику или третьим лицам.
Результат нередко оказывается ниже ожиданий кредиторов: право аренды с короткими остатком срока и рыночной платой стоит немного, а при запрете переуступки — практически ничего. Честный вывод здесь полезнее оптимистичного: завышенная начальная цена приводит к несостоявшимся торгам и потере времени.
Обратная ситуация тоже встречается: право долгосрочной аренды участка под застройку с платой существенно ниже рыночной оказывается одним из самых ценных активов должника.
Чем это отличается от оценки участка
Разные объекты оценки, разный результат.
Оценка земельного участка определяет стоимость самого участка как объекта права собственности — то есть сколько стоит приобрести его целиком.
Оценка права аренды определяет стоимость права пользования на условиях конкретного договора и на оставшийся срок. Это всегда меньше стоимости участка, а нередко существенно меньше.
Смешение приводит к грубым ошибкам: подстановка стоимости участка вместо стоимости права завышает результат кратно, что особенно заметно при внесении права в уставный капитал или при определении начальной цены на торгах.
Практический ориентир: если участок находится в собственности — оценивается участок; если в аренде и оценивается позиция арендатора — оценивается право аренды.
Когда нужна оценка
- Продажа или переуступка права аренды земельного участка.
- Передача права аренды в залог.
- Реализация права аренды в процедуре банкротства.
- Внесение права аренды в уставный капитал.
- Изъятие участка для государственных или муниципальных нужд — определение возмещения арендатору.
- Раздел имущества, в состав которого входит право аренды.
- Спор о размере возмещения при досрочном прекращении договора.
Какие документы нужны
- Договор аренды со всеми приложениями и дополнительными соглашениями — включая условия о плате, сроке, переуступке и продлении.
- Выписка из реестра об участке и о зарегистрированном праве аренды.
- Сведения о категории и виде разрешённого использования, градостроительный план участка.
- Документы об обременениях и ограничениях — сервитуты, охранные зоны, зоны с особыми условиями.
- Документы о фактической плате — расчёты, платёжные документы, сведения о задолженности.
- Сведения об объектах на участке и правах на них.
- Документы о праве выкупа, если оно предусмотрено, с условиями его реализации.
- История исполнения договора — переписка, уведомления, претензии арендодателя.
Можно ли заранее оценить перспективу
Да, и здесь предварительный разбор особенно полезен, потому что нередко даёт ответ «стоимость близка к нулю» — и это экономит стоимость самой оценки.
Достаточно договора аренды и сведений об участке. Проверяются четыре вещи: соотношение договорной платы с ориентировочной рыночной, оставшийся срок, допустимость переуступки, наличие права выкупа. Этого хватает, чтобы понять порядок величины.
Результат бывает неожиданным в обе стороны. Право, которое считали ценным активом, оказывается почти ничего не стоящим из-за запрета переуступки; и наоборот, долгосрочная аренда с давно установленной платой оказывается активом значительной стоимости.
Прогноз не является отчётом, не гарантирует результат и после исследования может уточниться.
Как сформулировать вопросы
Формулировки определяют применимость результата. Мы разбираем задачу вместе с заказчиком; окончательные вопросы судебной экспертизы определяет суд.
- Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка … по состоянию на …?
- Каков рыночный размер арендной платы за указанный участок на ту же дату?
- Какова разница между рыночным и договорным размером арендной платы и каков оставшийся срок аренды?
- Влияют ли условия договора на возможность отчуждения права аренды и как это отражается на его стоимости?
- Как учтено при расчёте наличие права выкупа земельного участка?
- Обоснованы ли подходы и допущения в отчёте, представленном стороной?
Несколько формулировок стоит поправить заранее.
- «Какова стоимость участка?» → если оценивается позиция арендатора, нужна стоимость права аренды, а не участка: величины различаются кратно.
- «Сколько стоит аренда?» → уточните: размер арендной платы или стоимость права аренды как актива. Это разные задачи.
- «Можно ли переуступить право?» → правовой вопрос; оценщик учитывает установленные договором ограничения, а их толкование даёт суд.
От чего зависят стоимость и срок
Основные факторы — необходимость определения рыночной арендной платы, доступность данных по сегменту, наличие права выкупа, требующего отдельного расчёта, число участков, давность даты оценки.
Основную часть работы обычно составляет определение рыночной арендной платы: без неё расчёт стоимости права невозможен. Если такая оценка уже выполнялась, срок и стоимость заметно сокращаются.
Несколько участков в одном районе оцениваются дешевле в расчёте на объект: анализ рынка выполняется один раз.
Пришлите договор аренды и сведения об участке — после просмотра назовём ориентировочные стоимость и срок и скажем, есть ли у права заметная стоимость вообще.
Как мы работаем
- Смотрим договор и сведения об участке, сообщаем предварительное мнение о порядке величины.
- Согласовываем вопросы, дату оценки, сроки и условия либо принимаем определение суда.
- Определяем рыночный размер арендной платы за участок на дату оценки.
- Устанавливаем оставшийся срок, ограничения и условия договора, влияющие на отчуждаемость права.
- Выполняем расчёт стоимости права, при наличии данных проверяем результат по сделкам переуступки.
- Оформляем отчёт с обоснованием допущений, при необходимости участвуем в заседании.
Организация независима от сторон спора, работает в соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ о государственной судебно-экспертной деятельности и обеспечивает конфиденциальность переданных материалов.
Получите бесплатную консультацию
Пришлите договор аренды и сведения об участке — мы бесплатно скажем, есть ли у права заметная стоимость. Достаточно проверить четыре вещи: соотношение платы с рыночной, оставшийся срок, допустимость переуступки и наличие права выкупа. Нередко на этом разговор и заканчивается — с ответом, экономящим стоимость оценки. Телефон 8 (800) 333-24-09 или заявка на сайте.
Проведение экспертизы по уголовному делу
Судебная экспертиза по уголовному делу производится государственными судебными экспертами и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями.
Негосударственными судебно-экспертными учреждениями постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. № 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» признаёт некоммерческие организации, созданные в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях» и осуществляющие судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.
АНО «Судебный эксперт» отвечает этому определению: организация является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз — её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»). Поэтому она вправе проводить экспертизы в том числе по уголовным делам.
