Право аренды имеет стоимость тогда, когда даёт арендатору преимущество перед тем, кто получил бы такой же участок на рыночных условиях сегодня.
Источники такого преимущества: плата ниже рыночной — основной; право выкупа участка, особенно на льготных условиях; дефицитность участка, когда аналогичный получить сложно; вид разрешённого использования, допускающий более выгодную деятельность; длительный оставшийся срок.
Соответственно, право может и не иметь стоимости: договорная плата равна рыночной, остаток срока короткий, переуступка запрещена, возможности выкупа нет.
Вывод «стоимость близка к нулю» — корректный результат, а не отказ от работы. Для банкротных торгов он даже полезнее оптимистичного: завышенная начальная цена приводит к несостоявшимся торгам и потере времени.