Экспертиза №112

Объектом экспертизы являлось нежилое помещение, расположенное в жилом здании в Тимирязевском районе Северного административного округа города Москвы. Оно представляло собой подвальное помещение (помещение VIII, комнаты 1, 1а). Здание, в котором находился объект, было построено в 1957 году. Помещению требовался капитальный ремонт и оно характеризовалось отсутствием вентиляции, что учитывалось при анализе рыночной стоимости.

• Общая площадь: 58,6 кв. м
• Этаж: Подвал
• Высота потолка: 4,20 м
• Функциональное назначение: Склад, бытовые услуги
• Фундамент: Железобетонный и кирпичный
• Стены: Кирпичные (наружные и внутренние капитальные)
• Перекрытия: Железобетонные
• Полы: Цементные и линолеум
• Оконные проемы: Отсутствуют
• Дверные проемы: Металлические и деревянные
• Внутренняя отделка: Обои, окраска стен, побелка потолка
• Инженерные системы: Водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление от ТЭЦ, электричество
• Физический износ: 46%

Основной целью данного экспертного исследования являлось определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного в жилом здании, а также установление наличия неотделимых улучшений и их рыночной стоимости. Для достижения поставленных задач экспертам требовалось преодолеть ряд методологических и практических сложностей. Одной из ключевых задач был тщательный анализ сложившейся макроэкономической обстановки в Российской Федерации и специфики рынка коммерческой недвижимости Москвы на период проведения экспертизы, включая объем инвестиций, активность инвесторов, динамику цен и структуру спроса на различные типы коммерческих объектов. Также необходимо было учесть особенности самого объекта исследования, такие как его расположение в подвальном помещении жилого здания, общая площадь, функциональное назначение, текущее состояние, наличие инженерных коммуникаций, а также высокий процент физического износа и потребность в капитальном ремонте. Выявление и оценка влияния каждого из этих факторов на конечную стоимость объекта требовали глубокого понимания рыночных механизмов и применения специализированных оценочных методик.

В процессе работы эксперты применяли общепринятые в оценочной деятельности подходы, а именно доходный и сравнительный. Доходный подход был реализован через метод капитализации, что предполагало анализ ожидаемых будущих доходов от объекта. Сравнительный подход основывался на сопоставлении объекта экспертизы с аналогичными объектами на рынке, для которых имелась информация о ценах сделок и предложений, с последующей корректировкой на ключевые различия. От использования затратного подхода было решено отказаться, поскольку для встроенных подвальных помещений его применение не всегда позволяет получить корректную стоимость, а его данные оказывают незначительное влияние на итоговую рыночную стоимость всего объекта. В ходе исследования учитывались многочисленные нюансы, включая различные ценообразующие факторы, риски инвестирования в недвижимость, а также факторы, влияющие на ликвидность объекта и эффективность управления. Работа выполнялась в строгом соответствии с положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки (ФСО № 1, 2, 3), Гражданского кодекса РФ, а также Федерального закона № 159-ФЗ и № 73-ФЗ, регламентирующими судебную экспертную деятельность. Кроме этого, при анализе улучшений применялись ссылки на ведомственные строительные нормы и городские постановления.