Экспертиза площади нежилого апартамента в Москве №183353

Нежилое помещение в гостиничном комплексе стало предметом спора о площади апартамента после завершения долевого строительства. Требовалось сопоставить предусмотренные проектом параметры с геометрией помещения на дату осмотра. Апартамент имел чистовую отделку, внутренние перегородки, мебель и инженерное оборудование.

• Нежилое помещение — все функциональные зоны и внутренние границы.
• Договор долевого строительства — сведения о проектных характеристиках апартамента.
• Технический паспорт — планировка и результаты технических обмеров помещения.
• Выписка из реестра недвижимости — сведения об учтённом объекте.

Экспертам представили материалы гражданского дела объёмом свыше 100 листов.

Отделка, перегородки и инженерные коммуникации меняли внутренний контур апартамента, поэтому эксперты измеряли границы каждой функциональной зоны в Москве для отдельного расчёта спорной площади.

Спор касался площади апартамента, переданного после долевого строительства. Суду требовалось определить параметры помещения с учётом отделки и без неё, а затем сопоставить их с проектной документацией. Эксперты также проверяли возможное изменение площади, его направление, величину и технические причины. Отдельная задача относилась к работам, которые могли повлиять на геометрию внутренних границ.

Судебную строительно-техническую экспертизу выполнили эксперты по промышленному и гражданскому строительству, техническому надзору и экономике строительного производства. Они изучили материалы дела и выехали в Москву для осмотра нежилого помещения. На месте эксперты обследовали отделку, перегородки и инженерные коммуникации, выполнили обмеры и подготовили схему планировки. Работу с площадью апартамента разделили на последовательные этапы:

1. Визуально-инструментальный осмотр — обследование внутренних границ помещения измерительными инструментами.
2. Фотофиксация — 11 снимков общего вида функциональных зон помещения.
3. Натурные измерения — определение линейных размеров между поверхностями стен и перегородок.
4. Геометрический расчёт — разбиение планировки на простые фигуры и суммирование их площадей.
5. Сопоставление — проверка расчётных параметров по проектной документации, договору и техническому паспорту.

Эксперты отдельно рассчитывали площадь по внутреннему контуру с учётом состояния апартамента при осмотре. Для сравнения без отделки они использовали проектные характеристики из договорных материалов. Направление и величину возможного изменения проверяли по разнице между расчётными и проектными параметрами. Возможные причины соотносили с планировкой, строительными материалами, отделочными слоями и трассами инженерных коммуникаций.

Линейные размеры и площадь эксперты рассчитывали по правилам приказа Росреестра от 23 октября 2020 г. № П/0393. Они измеряли расстояния между внутренними поверхностями стен и перегородок на установленной документом высоте. Затем результаты округляли по предусмотренным правилам и переносили на план. Эксперты сопоставили состояние помещения с перечнем работ в договорных материалах и сведениями из акта осмотра.