Землеустроительная экспертиза участка для нежилых зданий в Москве №176375

Участок под 7 отдельно стоящими нежилыми зданиями требовалось образовать из более крупной территории в Москве. Спор возник из-за согласования схемы раздела земли и границ площади, необходимой для эксплуатации зданий. Рассматривалась территория коммерческой недвижимости со сложившимися проездами, ограждениями и зонами градостроительных ограничений.

• Семь нежилых зданий — капитальные строения разной площади и назначения.
• Исходная территория — земельный массив площадью около 99 гектаров.
• Схема раздела — предложенные контуры земли под группой зданий.
• Кадастровые сведения — границы участков и контуры капитальных строений.
• Градостроительные данные — территориальная зона и ограничения использования земли.

Материалы дела включали судебное определение, кадастровые планы, документы на недвижимость, градостроительные сведения и графические материалы. Рассредоточенность зданий и общие проезды определили отдельную проверку фактического использования всей территории.

Для суда требовалось определить, сколько земли нужно для эксплуатации 7 нежилых зданий в Москве и какой должна быть конфигурация участка. Судебная землеустроительная экспертиза также проверяла возможные границы раздела исходной территории. Эксперты готовили до 3 графических вариантов и выполняли градостроительные расчёты минимальной и максимальной площади. Параметры каждого контура связывали с доступом к конкретным строениям.

Эксперты проводили экспертизу комиссионно, используя знания в землеустройстве, геодезии, промышленном и гражданском строительстве. Они изучили материалы дела, затем выехали к нежилым зданиям и прилегающей территории в Москве. На месте эксперты сопоставили размещение строений, ограждений и проездов с кадастровой и градостроительной документацией. Комиссионная работа объединила полевые измерения и строительную оценку планировочных решений.

Эксперты выполнили рекогносцировочное обследование — осмотр территории перед измерениями — и геодезическую съёмку. Координаты характерных точек определяли спутниковым методом RTK, то есть с поправками от базовой станции в реальном времени. Для полевых измерений использовали приёмник EFT M3 PLUS и программу EFT Field Survey, а положение объектов фиксировали фотосъёмкой на маршруте обхода территории.

• Кадастровые контуры — сопоставление границ исходной земли, смежных участков и зданий.
• Фактическое пользование — нанесение проездов, ограждений и доступов к строениям.
• Графическое моделирование — построение вариантов границ в программном комплексе NanoCad.
• Градостроительный расчёт — проверка площади по назначению недвижимости и планировочным требованиям.

Точность координат характерных точек проверяли по приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020г. №П/0393. Планировочные параметры территории сопоставляли со Сводом правил СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (с Изменениями Nº 1,2).

При расчётах эксперты связывали требуемую площадь с назначением каждого здания, подъездами и действующими ограничениями территории. Затем они переносили измеренные точки на кадастровый план, строили геометрические контуры и рассчитывали их площади. Такое построение требовалось для проверки схемы выделения земли под существующей коммерческой недвижимостью. Каждый вариант отражал отдельное пространственное решение поставленных судом задач.