У организации изымали части двух коммерческих земельных участков для государственных нужд: оценочная экспертиза определяла размер возмещения на установленную дату. Работу провели по материалам дела без осмотра участков в Красной Горке. Эксперты по оценке недвижимости, экономике и антикризисному управлению анализировали 2 исходных участка и состав возможных выплат в сфере коммерческой недвижимости Московской области.
Расчётная модель охватывала прекращаемые права, упущенную выгоду, обязательства и иные возможные убытки. Эксперты применили метод прямого сравнительного анализа продаж и сопоставили землю с тремя рыночными предложениями. Затем они корректировали сравнение по 4 параметрам: виду права, местоположению, площади и коммуникациям, используя ФСО № 1 и справочные данные рынка земельной недвижимости. Период предложений соответствовал ретроспективной дате оценки земли.
Публикуем предмет исследования, поставленные вопросы и связь с судебным делом. Персональные данные и сведения ограниченного доступа не раскрываются.
Ниже собраны исходные сведения, цель экспертизы и вопросы, на которые требовалось дать обоснованные ответы.
Части двух коммерческих земельных участков изымали для государственных нужд, а спор касался размера возмещения владельцу и арендатору земли в Красной Горке. Оценить требовалось прекращаемые права, связанные убытки и возможную упущенную выгоду.
Материалы дела описывали имущественные права, характеристики земли и основания для расчёта возможных потерь. Ретроспективная дата оценки предшествовала решению об изъятии, поэтому эксперты сопоставляли объект с рыночными предложениями того же периода.
Спор возник из-за размера выплаты при изъятии частей коммерческой земли для государственных нужд. Суду требовалось определить рыночную стоимость прекращаемых прав и рассчитать связанные потери на установленную дату. Оценочная экспертиза охватывала стоимость земли, убытки по обязательствам перед третьими лицами, упущенную выгоду и иные возможные расходы для каждого из двух спорных участков.
Эксперты работали в составе комиссии по материалам дела, без выезда на участки в Красной Горке. Их профили включали оценку недвижимости, экономику и антикризисное управление. Они работали с коммерческой землёй Московской области, изымаемой для государственных нужд. Расчёт разделили на стоимость прекращаемых прав, упущенную выгоду, обязательства перед третьими лицами и иные возможные убытки.
Эксперты сначала описали 2 исходных участка и части, предназначенные для изъятия. Затем они изучили вид разрешённого использования, имущественные права, местоположение, площадь, транспортную доступность и инженерные коммуникации. Эксперты применили метод прямого сравнительного анализа продаж: сопоставили землю с тремя предложениями того же рыночного сегмента на ретроспективную дату, предшествовавшую решению об изъятии земли.
Сведения о ценах совершённых сделок в рыночных источниках отсутствовали, поэтому эксперты использовали предложения продажи; такой источник при достаточных данных об аналогах допускал ФСО № 1. Значения корректировок они рассчитывали по справочным данным и характеристикам участков со сходным разрешённым использованием в Московской области того периода. Так эксперты привели аналоги к сопоставимым условиям.
Дату и состав возмещения эксперты соотнесли с Земельным кодексом Российской Федерации. Сравнительный подход строили по ФСО № 1. Поправки на вид права, площадь и коммуникации рассчитывали по изданию «Справочник оценщика недвижимости-2016. Том III. Земельные участки». Местоположение земли в Московской области корректировали по региональным данным издания «Сборник рыночных корректировок. СРК -2015».
При изъятии частей двух коммерческих земельных участков требовалось оценить прекращаемые права и все составляющие возмещения на дату, предшествующую решению об изъятии земли для государственных нужд.
Формулировки вопросов обобщены: персональные данные и реквизиты дела исключены, содержание поставленных судом задач не изменено.
Изображения помогают увидеть характер объекта и объём фактических материалов, с которыми работали эксперты.
В работе были задействованы компетенции по следующим видам судебных исследований.
В этих публикациях описаны другие объекты, вопросы и обстоятельства проведения экспертиз.
После ремонта гидросистемы карьерного экскаватора стороны спорили о состоянии техники и расходах: оценочная экспертиза определяла стоимость ремонта, аренды и годных остатков.
При разделе загородного дома с участком требовалось определить пригодность строения, возможность выдела и стоимость доли: проводилась комплексная оценочная, строительно-техническая экспертиза.
Стороны спорили о вложениях в загородную жилую недвижимость: комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза должна была определить объём улучшений и стоимость объекта на две даты.
После залива квартиры стороны спорили о причине протечки и цене ремонта: экспертиза после залива квартиры устанавливала источник воды и размер восстановительных затрат.
Расскажите об обстоятельствах и ожидаемом результате. Мы определим вид исследования, подберём профильного эксперта и поможем подготовить вопросы и материалы.