Экспертиза №50695

Объектами исследования являлись земельные участки, предназначенные для определения размера возмещения в связи с их изъятием для государственных нужд. Эти участки расположены в Мытищинском районе Московской области, приблизительно в 10 км от МКАД, на первой линии Дмитровского шоссе, что обеспечивает их хорошую транспортную доступность. Оба участка обладают ровным рельефом местности, относятся к категории земель населенных пунктов и имеют разрешенное использование для коммерческой деятельности (размещение магазина, торговая деятельность).

• Земельный участок: Кадастровый номер 50:12:0050209:54
1. Общая площадь: 1 470 кв. м
2. Правообладание: Собственность
3. Разрешенное использование: Для размещения магазина
4. Ограничения: 72 кв. м – временные обременения в пользу других лиц; 590 кв. м – входит в охранную зону объектов электросетевого хозяйства.
• Земельный участок: Кадастровый номер 50:12:0050209:55
1. Общая площадь: 266 кв. м
2. Правообладание: Долгосрочная аренда (с 31.07.2000 на 49 лет)
3. Разрешенное использование: Для торговой деятельности
4. Ограничения: Аренда в пользу ЗАО «СИМАЗ»
• Часть земельного участка: Кадастровый номер 50:12:0050209:1022, площадь 170 кв. м
• Часть земельного участка: Кадастровый номер 50:12:0050209:1020, площадь 99 кв. м

Целью проведения оценочной экспертизы было определение размера возмещения, подлежащего выплате в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд. Экспертам предстояло не только установить рыночную стоимость самих земельных участков или прав на них, но и оценить связанные с изъятием убытки, включая упущенную выгоду и потери, возникшие из-за невозможности исполнения обязательств перед третьими лицами. Особое внимание уделялось требованиям статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, которая регламентирует порядок определения такого возмещения, и устанавливает, что оценка должна производиться на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии. Это потребовало тщательного анализа рыночных данных, актуальных на указанную дату, и применения соответствующих корректировок.

В ходе работы эксперты столкнулись с задачей выбора адекватных методов оценки и их методологического обоснования применительно к конкретным обстоятельствам дела. Применялся сравнительный подход, в частности, метод прямого сравнительного анализа продаж, основанный на принципе замещения. Для этого был проведен детальный анализ сегмента рынка земельных участков под торгово-офисную застройку в Московской области, что включало изучение объявлений о продажах, а также использование специализированных справочников по оценке недвижимости и сборников рыночных корректировок. Важным этапом стало определение и применение корректировок на различные ценообразующие факторы, такие как вид зарегистрированного права, удаленность от МКАД, общая площадь участков и наличие коммуникаций, на основе данных из авторитетных источников, таких как «Справочник оценщика недвижимости» Л.А. Лейфера и «Сборник рыночных корректировок» Е.Е. Яскевича, а также ФСО № 1, 3, 7. Это позволило обеспечить достоверность и объективность полученных результатов.