Через участок пройдёт дорога, трубопровод или линия электропередачи, и он изымается для государственных или муниципальных нужд. Собственнику полагается возмещение, и почти всегда возникает спор о его размере: предложенная сумма покрывает стоимость земли, но не то, что собственник теряет на самом деле.
С этого и начнём, потому что здесь лежит основная недополученная сумма. Возмещение не сводится к стоимости участка. В него входят рыночная стоимость участка и расположенных на нём объектов недвижимости, а также убытки, причинённые изъятием, включая упущенную выгоду (часть 2 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ, статья 281 ГК РФ). При частичном изъятии в составе убытков возмещается ещё одна величина, о которой вспоминают реже всего, — снижение стоимости оставшейся части. Отдельным элементом возмещения она в законе не названа, и заявлять её нужно именно как убытки, иначе требование теряется на первом же возражении. Не всё, что находится на участке, попадает в возмещение. Не учитываются объекты и неотделимые улучшения, созданные после уведомления об изъятии, если они не были необходимы, а также сделки, совершённые после уведомления и увеличивающие размер убытков (часть 8 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ). Отдельно проверяется соответствие объектов разрешённому использованию участка и наличие признаков самовольной постройки: такие объекты в расчёт обычно не принимаются.
Ниже разобран состав возмещения, оценка при частичном изъятии, положение арендатора и порядок действий при несогласии с предложенной суммой. Общее представление о направлении даёт страница об оценке земельных участков.
Из чего складывается возмещение
- Рыночная стоимость изымаемого участка либо изымаемых прав на него.
- Рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных на участке, — зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства.
- Убытки, причинённые изъятием: расходы на перенос деятельности, демонтаж и перевозку имущества, оформление документов, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами.
- Упущенная выгода — доход, который собственник не получит в связи с изъятием.
- Снижение стоимости оставшейся части при частичном изъятии.
- Стоимость иных объектов на участке: многолетних насаждений, мелиоративных сооружений, инженерных коммуникаций, элементов благоустройства.
Каждая составляющая рассчитывается отдельно и обосновывается отдельно. Требование, заявленное одной суммой, проверить невозможно, и оспаривается оно целиком; требование, разложенное по составляющим, сохраняется в неоспоренной части.
Частичное изъятие: что происходит с остатком
Самая недооценённая часть возмещения и одновременно самая обоснованная.
Когда изымается часть участка, оставшаяся часть нередко теряет в стоимости несоразмерно площади. Причины конкретны и проверяемы: утрата подъезда или доступа к дороге общего пользования; изменение конфигурации на неудобную для застройки; попадание остатка в охранную зону построенного объекта с ограничениями использования; разделение участка на изолированные части; утрата коммуникаций, проходивших по изъятой части.
Рассчитывается разница между стоимостью оставшейся части до изъятия и после него с учётом возникших ограничений. Эта величина входит в возмещение наряду со стоимостью самой изъятой части.
Практический пример: изымается полоса под линейный объект, составляющая небольшую долю площади, но разрезающая участок надвое и лишающая одну из частей подъезда. Стоимость изъятой полосы невелика, а снижение стоимости остатка может кратно её превышать.
Поэтому при частичном изъятии вопрос о стоимости оставшейся части ставится обязательно — даже если предложение уполномоченного органа его не касается.
Дата оценки и подготовка территории
Момент, определяющий результат и нередко упускаемый.
Рыночная стоимость изымаемого участка и прекращаемых прав на него определяется исходя из разрешённого использования на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии (часть 5 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ). Сам размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю проекта соглашения об изъятии (часть 7 той же статьи), поэтому предложение, основанное на давнем расчёте, уже по одному этому основанию может быть оспорено. При этом не учитывается влияние на стоимость самого факта предстоящего изъятия и работ по подготовке территории. Иначе получилось бы, что объявление об изъятии снижает стоимость участка, а собственник получает меньше именно потому, что участок изымают.
Не учитываются и улучшения, произведённые после уведомления об изъятии, если они не были необходимы. Строительство, начатое после получения уведомления, в возмещение обычно не входит, и это стоит понимать до начала работ.
Учитывается фактическое состояние объектов и разрешённое использование участка на дату оценки — включая возможность изменения использования, если она реальна и подтверждена.
Расчёт по существу ретроспективный, поэтому применяются правила ретроспективной оценки: данные рынка соответствующего периода, состояние объекта по документам того времени.
Положение арендатора и иных правообладателей
Изъятие затрагивает не только собственника, и остальные нередко о своих потерях не заявляют.
Арендатор утрачивает право пользования и вместе с ним преимущество, которое это право давало; ему возмещаются стоимость утрачиваемого права аренды на оставшийся срок и убытки от прекращения. Расчёт стоимости права описан на странице об оценке стоимости права аренды земельного участка.
Правообладатели объектов на чужом участке — собственники зданий, сооружений, коммуникаций — заявляют собственные требования исходя из стоимости этих объектов и убытков от их утраты или переноса.
Лица, ведущие на участке деятельность, несут потери от её прекращения или переноса: это отдельная составляющая, и она рассчитывается по правилам расчёта убытков от перерыва в деятельности.
Практический совет: если у вас есть какое-либо право на изымаемый участок или расположенные на нём объекты, заявляйте о нём. Уполномоченный орган формирует предложение исходя из имеющихся у него сведений, и незарегистрированные права в него не попадают.
Что делать при несогласии с суммой
Порядок действий, который стоит соблюдать по шагам.
- Получить расчёт, положенный в основу предложения, и отчёт об оценке, если он составлялся.
- Проверить состав возмещения — все ли составляющие учтены. Чаще всего отсутствуют убытки, упущенная выгода и снижение стоимости остатка при частичном изъятии.
- Проверить состав имущества — учтены ли все объекты на участке, включая насаждения, коммуникации, благоустройство, объекты незавершённого строительства.
- Проверить дату и данные — на какую дату выполнена оценка, не учтено ли влияние предстоящего изъятия.
- Подготовить собственный расчёт по недостающим и спорным позициям.
- Направить возражения и, при недостижении соглашения, участвовать в судебном разбирательстве.
Первые три шага не требуют затрат и нередко дают основную часть результата: неучтённые составляющие обнаруживаются в большинстве случаев.
Когда нужна оценка
- Получено уведомление об изъятии и предложение о возмещении, размер которого вызывает сомнения.
- Изымается часть участка, и требуется оценить снижение стоимости оставшейся части.
- Нужно обосновать убытки от переноса или прекращения деятельности.
- Изъятие затрагивает права арендатора или собственника объектов на чужом участке.
- Требуется проверить отчёт, представленный уполномоченным органом.
- Спор о возмещении рассматривается судом.
- Изъятие ещё не начато, но об этом известно, и требуется понять возможные последствия.
Какие документы нужны
- Уведомление об изъятии, решение уполномоченного органа, проект соглашения о возмещении.
- Расчёт и отчёт об оценке, положенные в основу предложения.
- Правоустанавливающие документы на участок и расположенные на нём объекты, выписки из реестра.
- Технические документы — планы, характеристики объектов, сведения о коммуникациях и благоустройстве.
- Схема изъятия с указанием изымаемой части и границ оставшейся при частичном изъятии.
- Документы о деятельности, ведущейся на участке, и показатели за предшествующий период.
- Договоры, прекращение которых вызвано изъятием, с условиями об ответственности.
- Сведения об обременениях и ограничениях, действующих и возникающих после изъятия.
Можно ли заранее оценить перспективу
Да, и начинать стоит с проверки состава предложенного возмещения — она бесплатна и даёт больше всего.
Специалист посмотрит расчёт уполномоченного органа и скажет, какие составляющие в нём отсутствуют. По опыту чаще всего не учтены убытки от переноса деятельности, упущенная выгода и снижение стоимости оставшейся части.
Далее оценивается величина недостающих позиций: если она невелика, спор может не окупить затрат, и мы скажем об этом прямо. При частичном изъятии с утратой подъезда или разделением участка — наоборот, недостающая часть обычно значительна.
Отдельно проверяется дата оценки и не учтено ли в ней влияние предстоящего изъятия: это самостоятельное основание для возражений.
Прогноз не является отчётом, не гарантирует результат и после исследования может уточниться.
Как сформулировать вопросы
Формулировки определяют применимость результата. Мы разбираем задачу вместе с заказчиком; окончательные вопросы судебной экспертизы определяет суд.
Главное — просить каждую составляющую отдельной величиной, а не общую сумму.
- Какова рыночная стоимость изымаемого земельного участка по состоянию на …?
- Какова рыночная стоимость объектов, расположенных на изымаемом участке?
- Каков размер убытков, причиняемых изъятием, включая расходы на перенос деятельности?
- Каков размер упущенной выгоды в связи с изъятием?
- Какова стоимость оставшейся части участка до изъятия и после него?
- Какова стоимость права аренды, утрачиваемого в связи с изъятием?
- Какие из составляющих возмещения, перечисленных в определении суда, отражены в расчёте, представленном уполномоченным органом, и каковы их величины?
Несколько формулировок стоит поправить заранее.
- «Каков размер возмещения?» одной величиной → просите раздельно по составляющим: так требование сохраняется в неоспоренной части.
- «Правомерно ли изъятие?» → правовой вопрос; оценка отвечает на вопрос о размере.
- «Какова кадастровая стоимость участка?» → возмещение определяется исходя из рыночной стоимости.
- «Сколько стоит перенести производство?» → это одна из составляющих убытков; ставьте её отдельным вопросом.
От чего зависят стоимость и срок
Основные факторы — число составляющих возмещения, наличие объектов на участке, частичное изъятие с необходимостью оценки остатка, необходимость расчёта убытков и упущенной выгоды, объём деятельности, ведущейся на участке.
Оценка одного участка без объектов и без деятельности выполняется быстро. Изъятие части действующей производственной площадки с переносом деятельности — самая объёмная задача в этой категории.
Расчёт снижения стоимости оставшейся части — самостоятельная работа: оценивается остаток в двух состояниях.
Пришлите уведомление об изъятии и расчёт уполномоченного органа — после просмотра назовём ориентировочные стоимость и срок и скажем, каких составляющих в нём не хватает.
Как мы работаем
- Смотрим уведомление и расчёт уполномоченного органа, сообщаем, какие составляющие в нём отсутствуют.
- Согласовываем состав работ, дату оценки, сроки и условия либо принимаем определение суда.
- Определяем стоимость участка и расположенных на нём объектов на нужную дату.
- При частичном изъятии оцениваем оставшуюся часть до и после и определяем снижение стоимости.
- Рассчитываем убытки и упущенную выгоду с исключением пересекающихся позиций.
- Оформляем отчёт с раздельным обоснованием каждой составляющей, при необходимости участвуем в заседании.
Организация независима от сторон спора, работает в соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ о государственной судебно-экспертной деятельности и обеспечивает конфиденциальность переданных материалов.
Получите бесплатную консультацию
Пришлите уведомление об изъятии и расчёт, положенный в основу предложения, — мы бесплатно проверим состав возмещения и скажем, каких составляющих в нём не хватает. Чаще всего отсутствуют убытки от переноса деятельности, упущенная выгода и снижение стоимости оставшейся части при частичном изъятии. Телефон 8 (800) 333-24-09 или заявка на сайте.
Проведение экспертизы по уголовному делу
Судебная экспертиза по уголовному делу производится государственными судебными экспертами и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями.
Негосударственными судебно-экспертными учреждениями постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. № 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» признаёт некоммерческие организации, созданные в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях» и осуществляющие судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.
АНО «Судебный эксперт» отвечает этому определению: организация является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз — её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»). Поэтому она вправе проводить экспертизы в том числе по уголовным делам.
