Экспертиза №47863

Исследование было сосредоточено на двух основных объектах недвижимости – жилом доме и бане, расположенных в элитном поселке на территории Московской области. Особенности их исходного состояния и проведенные за определенный период изменения имели ключевое значение для определения рыночной стоимости и влияния на нее неотделимых улучшений.

Объектами исследования являлись:

• Жилой дом: двухэтажный, общей площадью 773,3 кв. м, построен в 2012 году. Стены кирпичные, оштукатурены снаружи и внутри. Кровля плоская, выполнена по металлокаркасу. Фасады частично обшиты деревянной доской. Внутреннее пространство находилось в состоянии черновой отделки, контур был закрыт временными утепленными щитами. В доме присутствует действующая котельная с двумя котлами, отопление осуществлялось частично. Дом расположен на смежных земельных участках.

• Баня: двухэтажная, общей площадью 229,4 кв. метра. Выполнена из бревен и кирпича. Подвал выполнен в железобетонном исполнении. Контур бани полностью закрыт остеклением, фасады обустроены. Внутренняя отделка завершена во всех помещениях. Отопление в бане функционировало полностью.

На земельном участке, помимо указанных строений, имелись элементы инфраструктуры, такие как глубинная скважина для забора воды и участок дренажа водопонижения, проложенный от бани до общего коллектора поселка.

Целью проведенной комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы было решение ряда ключевых вопросов, поставленных судом. Первоочередно требовалось установить характер, объем и стоимость неотделимых улучшений, выполненных в жилом доме и бане в период с ноября 2012 года по май 2017 года. Это включало детализацию выполненных строительно-монтажных работ и оценку их фактической стоимости. В рамках исследования также предстояло определить рыночную стоимость указанных объектов недвижимости – жилого дома и бани – на две отчетные даты: ноябрь 2012 года и июнь 2017 года. Заключительной, но не менее важной задачей, являлся анализ, повлияли ли все произведенные неотделимые улучшения на увеличение рыночной стоимости объектов. Для достижения этих целей эксперты опирались на положения Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также на Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1 и № 7). При проведении строительно-технической части были применены стандарты ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации», а также другие отраслевые нормативные документы и методические рекомендации.

В процессе работы эксперты столкнулись с определенными особенностями, требовавшими тщательного анализа. Например, определение стоимости неотделимых улучшений было затруднено отсутствием детальных данных по объемам примененных строительных материалов и затраченным трудочасам. В таких случаях эксперты учитывали, что рыночная стоимость сформированных улучшений часто может быть отражена в подтвержденных материалах дела о фактических затратах. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости был применен затратный подход, учитывающий стоимость земельного участка и затраты на воспроизводство/замещение улучшений с учетом износа. Сравнительный подход был использован для оценки земельного участка, исходя из актуальных рыночных предложений. От применения доходного подхода отказались, поскольку объекты предназначались для личного, а не коммерческого использования. Значимым нюансом стало также выявление того, что изменение рыночной ситуации в строительной отрасли, а также естественный физический износ объектов за анализируемый период оказали влияние на итоговую рыночную стоимость, что могло привести к изменениям в оценке несмотря на проведенные улучшения. Для оценки использовались специализированные справочники КО-ИНВЕСТ, содержащие укрупненные показатели стоимости строительства и индексы изменения цен на строительно-монтажные работы, что позволило получить максимально точные данные для оценки на требуемые даты.