Публикуем предмет исследования, поставленные вопросы и связь с судебным делом. Персональные данные и сведения ограниченного доступа не раскрываются.
Ниже собраны исходные сведения, цель экспертизы и вопросы, на которые требовалось дать обоснованные ответы.
Объектом исследования являлось жилое помещение – однокомнатная квартира, расположенная в многоквартирном панельном доме в городе Москва. Особенности объекта обусловлены его расположением в районе Ново-Переделкино (ЗАО) с хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологической обстановкой и средней престижностью.
Здание, в котором находится квартира, общей площадью 38,9 кв.м, представляет собой 22-этажный многоквартирный панельный жилой дом 1992 года постройки. Состояние дома оценивается как хорошее, с железобетонными перекрытиями, центральными системами водоснабжения, отопления и канализации. Подъезд оснащен железной дверью и домофоном. Физический износ здания, рассчитанный методом срока жизни, составляет 19%, что соответствует очень хорошему техническому состоянию.
Основной целью проведения судебной оценочной экспертизы являлось определение рыночной стоимости права пользования и владения одной шестой долей жилого помещения, расположенного в Москве. Необходимость данной экспертизы возникла в рамках гражданского дела, по которому требовалось установить экономическую ценность указанной доли за ретроспективный период. Эксперт, столкнувшись с формулировкой вопроса, разделил его на две обособленные задачи: первая заключалась в определении рыночной стоимости права пользования долей на дату оценки, а вторая — в расчете стоимости владения той же долей за период с 08 апреля 2016 года по 08 марта 2020 года. Оценка долевой собственности всегда представляет собой определенную сложность, поскольку такие активы зачастую обладают пониженной ликвидностью и могут быть подвержены обесценению ввиду ограничений, связанных с совместным владением и распоряжением. Эти аспекты требовали особого внимания при выборе и применении методологии оценки.
Для решения поставленных задач эксперт применил комплексный подход, основываясь на принципах Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, 2, 3, 13). Были рассмотрены три традиционных подхода к оценке: доходный, затратный и сравнительный. Доходный подход не мог быть полностью реализован из-за отсутствия достаточных данных о сопоставимых доходах и расходах для fractional property interests. Затратный подход также оказался неоптимальным в данном случае, поскольку жилое помещение невозможно оценить в отрыве от земельного участка, а предоставление земельных участков под жилой фонд регулируется не сугубо рыночными отношениями. В итоге эксперт принял решение использовать сравнительный подход как наиболее адекватный для рынка недвижимости Москвы. Этот подход включал в себя тщательный сбор информации об аналогичных объектах на рынке, анализ их характеристик и внесение корректировок с учетом различий в состоянии, местоположении, площади и других факторах. Особое внимание уделялось корректировке стоимости доли на эффект обесценения, связанный с долевой собственностью, для чего применялись методы, в том числе, основанные на формуле Чилтона, с учетом эмпирически подтвержденных коэффициентов торможения. Для оценки стоимости владения за ретроспективный период проводился анализ архивных данных об арендных ставках на аналогичные объекты в указанном районе, что позволило рассчитать ежемесячные и кумулятивные показатели.
Определить рыночную стоимость права пользования 1/6 доли квартиры по адресу: г. Москва, ул. Чоботовская, д. 15.
Определить владение 1/6 доли квартиры по адресу: г. Москва, ул. Чоботовская, д. 15 за период с 08 апреля 2016 года по 08 марта 2020 года.
Формулировки вопросов обобщены: персональные данные и реквизиты дела исключены, содержание поставленных судом задач не изменено.
Изображения помогают увидеть характер объекта и объём фактических материалов, с которыми работали эксперты.
В работе были задействованы компетенции по следующим видам судебных исследований.
В этих публикациях описаны другие объекты, вопросы и обстоятельства проведения экспертиз.
Судебная комплексная оценочная, строительно-техническая, товароведческая экспертиза по установлению наличия, характера и степени дефектов ортопедических товаров, офисной мебели и нежилого помещения, а также оценке стоимости восстановительного ремонта помещения и определению размера упущенной выгоды.
Судебная строительно-техническая экспертиза по определению возможности раздельного расчета ущерба от неоднократных заливов и установлению общей стоимости восстановительного ремонта жилого помещения в городе Москве.
Судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведенная с целью определения объема, качества и стоимости ремонтно-монтажных работ, осуществленных в помещениях на втором этаже здания.
Судебная комплексная компьютерно-техническая, искусствоведческая, оценочная и экономическая экспертиза по установлению оригинальности и рыночной стоимости логотипа и фирменного стиля, а также дизайн-макетов для социальных сетей.
Расскажите об обстоятельствах и ожидаемом результате. Мы определим вид исследования, подберём профильного эксперта и поможем подготовить вопросы и материалы.