Экспертиза №36843

Объектом исследования являлось нежилое здание, расположенное на первой линии улицы Рябиновая в промышленной зоне Можайского района Западного административного округа Москвы. Особенностью его расположения была непосредственная близость к Кунцевскому кладбищу, что определяло его коммерческую привлекательность как торговой точки для ритуальных товаров.

Количественные и качественные характеристики исследуемого объекта:

• Объект: Нежилое здание
• Кадастровый номер: 77:07:0012001:1040
• Общая площадь: 501,7 кв. м
• Этажность: 1 этаж + подвал
• Текущее использование: Магазин ритуальных товаров
• Год постройки: 1979
• Материал стен: Крупнопанельные
• Материал перекрытий: Железобетонные
• Материал перегородок: Гипсолитовые
• Проемы: Дверные филенчатые, оконные металлопластиковые стеклопакеты, двойные створные
• Состояние здания по наружному виду: Хорошее, архитектурное оформление фасада – облицовочная плитка
• Благоустройство участка: Придомовая территория с газоном, тротуаром, оборудованной наземной парковкой. Состояние прилегающей территории хорошее, подъезд удобный.
• Состояние внутренней отделки помещений: Хорошее/стандартная отделка
• Инженерные сети: Центральное отопление, водопровод, канализация, электричество от городских сетей, приточно-вытяжная вентиляция
• Слаботочные устройства: Радио- и телефонная связь

Судебная оценочная экспертиза была инициирована с целью определения рыночной стоимости нежилого здания, расположенного в городе Москве, по состоянию на конкретную дату — 02 июля 2015 года. В процессе выполнения работы экспертам предстояло преодолеть ряд методологических и практических сложностей. Одной из ключевых задач было проведение оценки ретроспективно, на дату, предшествующую фактическому назначению экспертизы и проведению осмотра. Это потребовало применения экспертного допущения о неизменности количественных и качественных характеристик объекта между датой оценки и датами фактических выездов экспертов для осмотра 25 сентября и 12 октября 2017 года. Кроме того, эксперты столкнулись с ограничением при проведении осмотра, не имея возможности осуществлять фотосъемку помещений изнутри, что потребовало особого внимания к описательной части объекта и использованию доступных материалов дела.

В ходе исследования применялись признанные методологии оценочной деятельности: сравнительный и доходный подходы. От применения затратного подхода было обоснованно отказано, поскольку он не учитывает ряд существенных ценообразующих факторов для коммерческой недвижимости, таких как местоположение, развитость инфраструктуры и коммерческая привлекательность, что могло бы исказить реальную рыночную стоимость объекта. Работа экспертов осуществлялась в строгом соответствии с положениями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ от 31.05.2001 г., Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., а также Федеральных стандартов оценки № 1 и № 7, утвержденных приказами Минэкономразвития РФ. При расчете корректировок и анализе рынка использовались данные из специализированных справочников оценочных данных, что обеспечило методологическую строгость и обоснованность всех выполненных действий.