Оценочная экспертиза здания после пожара в Ивановской области №43842

Сельскохозяйственное здание стало предметом страхового спора после пожара. Сторонам требовалась оценка самого строения, затрат на его восстановление и пригодных остатков. Оно находилось в Ивановской области и включало производственную часть с пристройками. Его состояние менялось из-за реконструкции и последующего пожара, поэтому эксперты соотносили характеристики здания с двумя разными датами страхового спора.

• Нежилое строение — производственный объект сельского хозяйства площадью около 2100 квадратных метров.
• Конструктивные элементы — фундамент, стены, перекрытия, кровля, проёмы и инженерные системы.
• Возражения стороны — 1 комплект с приложениями по спорным стоимостным расчётам.
• Технические материалы — описание здания, его конструктивных частей и инженерных систем.

Материалы дела содержали сведения о страховании, пожаре, реконструкции и технических характеристиках объекта. Эксперты использовали их для выбора исходных параметров на дату страхования и дату пожара.

Страховой спор после пожара требовал сопоставить стоимость сельскохозяйственного здания с расходами на его восстановление. Для строительно-технической и оценочной экспертизы сформулировали 3 связанные задачи. Эксперты рассчитывали рыночную стоимость строения на дату страхования, стоимость восстановления на дату пожара и стоимость пригодных остатков. Для каждого показателя они выбирали свои исходные характеристики и дату оценки.

Эксперты работали комиссией и выехали к объекту в Ивановскую область. Их подготовка охватывала оценку недвижимости, промышленное и гражданское строительство. На месте они осмотрели производственное здание, его пристройки и конструктивные элементы. Они сопоставили сведения осмотра с техническими материалами дела и характеристиками, относящимися к двум расчётным датам. Состояние конструкций фиксировали в акте и на фотографиях, а расчёты строили по каждой части здания.

Сначала эксперты определяли характеристики объекта, влияющие на стоимость после пожара. Затем они рассчитывали затраты на замещение методом сравнительной единицы: стоимость укрупнённого аналога пересчитывали с учётом класса конструктивной системы, региона и даты оценки. Для восстановления отдельно рассматривали доли фундамента, стен, перекрытий, кровли, проёмов, отделки и инженерных систем. Пригодные остатки оценивали как разницу между стоимостью здания и затратами на восстановление.

• Осмотр объекта — проверка конструктивных частей здания с фотофиксацией их состояния.
• Затратный подход — расчёт стоимости замещения строения с учётом его характеристик.
• Метод сравнительной единицы — подбор укрупнённого стоимостного показателя для сельскохозяйственного здания.
• Индексация стоимости — пересчёт базовых показателей по региональным и временным коэффициентам.

Точные строительные объёмы для восстановления исходного состояния в материалах отсутствовали, поэтому эксперты использовали укрупнённые показатели строительства, опираясь на осмотр и поэлементную структуру здания. Базовые показатели они брали из справочника издательства «КО-ИНВЕСТ» «Здания и сооружения агропромышленного комплекса. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2014 г., для условий строительства в Московской области». Пересчёт выполняли по изданиям «Индексы цен в строительстве. Выпуск 94. Январь 2016 г.» и «Индексы цен в строительстве. Выпуск 95. Апрель 2016 г.». Так расчёт учитывал сельскохозяйственное назначение объекта и две требуемые даты.