Оценочная экспертиза недвижимости и оплаты в Самаре №82359

Земельный участок площадью около 44 000 квадратных метров и нежилые здания в Самаре составляли единый объект сделки. Спор о продаже коммерческой недвижимости касался её рыночной цены на прошедшую дату и возможности покупателя оплатить имущество собственными средствами в договорный срок.

• Земельный участок — кадастровый паспорт с площадью и разрешённым использованием территории.
• Нежилые здания — сведения об объектах, расположенных на участке коммерческой недвижимости.
• Сделка с недвижимостью — договор купли-продажи и два отчёта об оценке.
• Финансовое положение покупателя — бухгалтерская отчётность за один отчётный год.

Материалы дела охватывали характеристики имущества и финансовые возможности покупателя на разные даты. Стоимость участка и зданий требовалось рассчитать ретроспективно, поэтому рыночные предложения приводились к периоду, указанному судом.

Спор о продаже коммерческой недвижимости требовал определить рыночную стоимость участка и нежилых зданий в Самаре на прошедшую дату. Суд также поручил проверить, хватало ли покупателю собственных средств для оплаты имущества в предусмотренный договором срок. Судебная экономическая, оценочная экспертиза объединяла оценочную и финансовую задачи, относящиеся к одной сделке. Обе задачи относились к одной купле-продаже, но требовали разных методов.

Эксперты работали комиссионно по материалам дела, без выезда к участку и зданиям. В комиссию вошли эксперты по экономике и финансам, бухгалтерскому учёту, налогообложению, анализу хозяйственной деятельности и оценке недвижимости. Они разделили работу на ретроспективную оценку коммерческой недвижимости и проверку источников оплаты по бухгалтерским показателям покупателя. Стоимость определяли на прошедшую дату, а средства покупателя соотносили с обязательством на отчётную дату.

Эксперты сопоставили площадь, назначение и местоположение участка с рыночными предложениями в Самаре и ближайших районах. Затем они рассчитывали удельную стоимость и умножали её на площадь оцениваемой земли. Для нежилых зданий эксперты изучили характеристики и стоимостные показатели, содержащиеся в представленных отчётах об оценке. Источники предложений земельных участков фиксировали для проверки исходных цен.

• Сравнительный подход — сопоставление участка с 3 предложениями сходной недвижимости.
• Метод сравнения продаж — приведение цен предложений к характеристикам оцениваемого участка.
• Корректировка на торг — учёт различия между ценой предложения и ценой сделки.
• Временная корректировка — пересчёт рыночных данных к требуемой прошедшей дате.

Сведения о состоявшихся сделках не были доступны в открытых источниках, поэтому эксперты использовали цены предложений; метод сравнения продаж допускает такой источник. Эксперты отобрали предложения, сопоставили условия продажи и характеристики земли, а затем применяли предусмотренные расчётом корректировки. Различия между аналогами учитывали отдельно по каждому фактору стоимости участка. По этому ряду рассчитывали стоимость земли на прошедшую дату.

Финансовую часть выполнили по бухгалтерской отчётности покупателя за соответствующий период. Эксперты соотнесли договорный срок оплаты с размером денежных средств и собственных средств организации на отчётную дату. Отдельно рассматривали показатели денежных средств и чистых активов. Проверка отвечала бытовому вопросу сторон: мог ли покупатель рассчитаться за участок и здания своими деньгами в установленный срок.

• Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) — выбор рассчитываемого вида стоимости.
• Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)» — сопоставление коммерческой недвижимости с рыночными предложениями.