Оценочная экспертиза квартиры с учётом чердака в Подмосковье №109788

Квартира в многоквартирном доме стала предметом спора о рыночной стоимости. Суду требовалась оценка жилья в существующем состоянии и отдельный расчёт с учётом предусмотренного договором чердачного помещения. Жилой объект находился в Московской области и занимал около 40 квадратных метров.

• Квартира — жилое помещение с внутренней отделкой площадью около 40 квадратных метров.
• Чердачное помещение — характеристика, влияние которой на стоимость требовалось рассчитать отдельно.
• Выписка из реестра недвижимости — характеристики помещения и зарегистрированных прав.
• План этажа — расположение квартиры в многоквартирном доме.
• Договор участия в строительстве — описание предусмотренного чердачного помещения.

Материалы гражданского дела поступили в одном томе вместе с судебным определением и документами на жильё. Расположение квартиры на последнем этаже определило отдельное сопоставление с объектами-аналогами и анализ влияния чердака.

Спор касался рыночной стоимости квартиры и влияния чердачного помещения на цену жилья. Экспертам требовалось рассчитать стоимость в существующем состоянии, затем выполнить отдельный расчёт с характеристикой, предусмотренной договором. Эти задачи решала судебная комплексная строительно-техническая, оценочная экспертиза применительно к рынку квартир Московской области. Эксперты работали по направлениям оценки недвижимости, инженерно-технической экспертизы и подготовки сметной документации. Они выехали в жилой объект, осмотрели квартиру, подъезд, дом и кровлю. Состояние помещений и конструктивные характеристики эксперты отразили в акте осмотра и на фотографиях.

После выезда эксперты сопоставили сведения реестра, план этажа, договорную документацию и характеристики, полученные при осмотре. Визуальный осмотр означал непосредственную проверку состояния жилья и конструкций дома на месте. Затем эксперты применили сравнительный подход: отобрали 3 предложения о продаже сходных квартир и привели их цены к характеристикам оцениваемого помещения на дату оценки.

• Условия продажи — поправка на возможный торг по данным рынка квартир.
• Местоположение — сопоставление транспортной доступности и окружения объектов.
• Площадь и этаж — учёт масштаба помещения и уровня его расположения.
• Конструкции и отделка — сравнение стен, состояния дома и внутренних помещений.
• Чердак — отдельная корректировка для расчётного сценария, поставленного судом.

Поправки к предложениям эксперты определяли по рыночным данным и справочнику оценщика недвижимости 2020 года. Вес каждого аналога рассчитывали обратно пропорционально сумме внесённых корректировок: меньшее расхождение характеристик означало больший вклад предложения в итоговый расчёт стоимости. Такой порядок связывал цену квартиры с конкретными различиями по местоположению, этажу, площади, состоянию дома и отделке.

Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» задавал выбор оценочного подхода. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» применялся при определении вида рассчитываемой стоимости. По Федеральному стандарту оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» эксперты анализировали квартиру, её наиболее эффективное использование и рынок сопоставимого жилья.