Экспертиза №110151

Объектами исследования являлись мебелированные нежилые помещения, расположенные на 3 этаже здания А в составе многофункционального административно-торгового комплекса, а также прилегающие парковочные места. Комплекс представляет собой хороший бизнес-центр с современным дизайном, отличным ремонтом, большим холлом и турникетной системой доступа. Внутри здания расположены комфортабельные офисы и оборудованные зоны отдыха с кухнями.

Объект исследования является частью крупного административно-торгового комплекса, общей площадью около 85 159 квадратных метров, включающего значительное количество парковочных мест, в том числе на открытой двухуровневой автостоянке. Физический износ оцениваемого помещения был определен как 15%, что соответствует хорошему состоянию.

• Нежилое помещение на 3 этаже здания А:
  • Период с 30.08.2016 г. по 09.11.2017 г.: арендуемая площадь 1100 кв.м., 46 парковочных мест.
  • Период с 10.11.2017 г. по 30.10.2018 г.: арендуемая площадь 2614 кв.м., 97 парковочных мест.
• Тип недвижимости: Нежилое помещение.
• Местоположение: В составе многофункционального административно-торгового комплекса «К2 Бизнес-парк».
• Физический износ: 15% (Хорошее).
• Паркинг: Большая, двухуровневая автостоянка.

Основной целью проведения судебной оценочной экспертизы было ретроспективное определение рыночной стоимости права владения и пользования меблированными нежилыми помещениями и соответствующими парковочными местами, предоставляемыми по договору аренды. Экспертам предстояло установить эту стоимость для двух различных исторических периодов: с 30 августа 2016 года по 9 ноября 2017 года и с 10 ноября 2017 года по 30 октября 2018 года. Ключевой задачей было проведение расчетов как с учетом эксплуатационных расходов, так и без них, что требовало двойного анализа для каждого периода. Сложность работы заключалась в необходимости восстановить рыночную ситуацию прошлых лет, опираясь на ограниченные архивные данные и современные аналоги. Это требовало применения специфических методик для временной корректировки стоимости и учета всех ценообразующих факторов, актуальных для каждого из исследуемых временных отрезков.

В процессе выполнения работы эксперты использовали сравнительный (рыночный) подход, основанный на анализе предложений по аренде аналогичных объектов недвижимости. Это включало детализированный подбор объектов-аналогов, их компаративный анализ по таким элементам как объем передаваемых прав, условия финансирования сделки, дата предложения и физические характеристики. Значимым нюансом стало применение поправок, учитывающих как процентные, так и абсолютные различия между объектами, а также адаптация текущих рыночных данных к историческим периодам с использованием калькулятора инфляции. Применялся также учет скидки на торг ("уторговывание"), определенной на основании специализированных справочников. Экспертиза проводилась в строгом соответствии с положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ, а также Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, 2, 3, 7) и Гражданского кодекса Российской Федерации, что обеспечило методологическую надежность и юридическую обоснованность расчетов.