Экспертиза №105865

Объектом исследования являлся земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), расположенный в активно развивающемся районе Новой Москвы. Особенности местоположения и разрешенного использования участка оказывали прямое влияние на его рыночную стоимость.

• Земельный участок
• Общая площадь: 750 кв.м.
• Местоположение: город Москва, поселение Сосенское, вблизи деревни Николо-Хованское.
• Категория земель: земли населенных пунктов.
• Вид разрешенного использования: для размещения индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.

Основной целью экспертного исследования являлось определение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 25 апреля 2018 года. Для достижения этой цели в Автономную некоммерческую организацию "Центр по проведению судебных экспертиз и исследований" поступило определение Арбитражного суда города Москвы. В процессе подготовки к работе экспертом столкнулся с отсутствием материалов, что потребовало направления запросов для получения ключевых документов, таких как кадастровый паспорт земельного участка, выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и свидетельство о регистрации права собственности на дату оценки. Эти документы были критически важны для формирования объективного мнения. Анализ проводился с учетом требований Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости»). Дополнительно использовались Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России № 568-р, обеспечивающие нормативную базу для проведения оценочных расчетов.

При проведении оценки экспертом были тщательно рассмотрены возможности применения различных подходов: доходного, затратного и сравнительного. Доходный подход был признан неприменимым ввиду недостаточного развития рынка доходной эксплуатации земельных участков и отсутствия разработанных условий реализации проекта застройки на дату оценки, что препятствовало корректному установлению параметров расчета. Затратный подход также отклонили, поскольку он предназначен для оценки застроенных земельных участков или объектов капитального строительства, а не свободных участков, что было обосновано Методическими рекомендациями. В связи с этим основной упор был сделан на сравнительный подход, основанный на анализе предложений о продаже объектов, аналогичных по характеристикам исследуемому участку. В ходе исследования были выявлены и применены корректировки для обеспечения сопоставимости выбранных аналогов с объектом оценки. Особое внимание уделялось таким факторам, как передаваемые имущественные права, условия финансирования и продажи, возможность уторговывания и давность используемой информации. Корректировка на давность информации была выполнена с учетом инфляционных процессов. Также была учтена корректировка на площадь и местоположение для более точного определения рыночной стоимости, что позволило эксперту получить объективные и обоснованные результаты.