Примеры выполненных экспертиз — Оценка земельных участков

Стороны спорили о плате за пользование двумя частями земельного участка в деревне Талицы: судебная оценочная экспертиза должна была определить их рыночную арендную стоимость помесячно. Эксперты работали комиссионно; их профиль — оценка недвижимости и имущественных прав. Работа проведена по материалам дела без осмотра объектов. В расчётах учитывалась смена разрешённого использования земли внутри спорного периода.

Расчёт охватил 2 части общей площадью около 500 квадратных метров и период продолжительностью свыше 5 лет. Выборку составили 6 ценовых предложений из двух сегментов земельного рынка. Эксперты применили метод сравнения продаж, рекапитализацию и прямую либо обратную индексацию. Временной ряд строился отдельно для каждого режима использования земли. Ставки пересчитывались по месяцам.

У собственника изымали 4 участка коммерческой земли, и требовалось рассчитать возмещение: оценочная, экономическая экспертиза охватывала недвижимость, убытки и упущенную выгоду. Работа проведена по материалам дела без осмотра объектов в Московской области. Эксперты по оценке имущества, экономике, бухгалтерскому учёту и налогообложению изучили участки общей площадью около 2 680 квадратных метров и часть здания площадью около 95 квадратных метров.

Для ценового сопоставления эксперты сформировали выборки из 5 предложений по земле и 4 предложений по торгово-офисным зданиям. Упущенную выгоду они рассчитывали по 4 предложениям аренды, условиям договора и сроку экспозиции. По кадастровым материалам эксперты сопоставляли границы участков с расположением строения, а по расходным документам — затраты с изъятием. Сравнительный и доходный подходы применили к разным составляющим компенсации.

Стороны спорили о доходе от платной рыбалки и аренды беседок на земельном участке: судебная оценочная экспертиза устанавливала его размер за 4 года. Объект находился в Духанино и занимал около 5600 квадратных метров. Работу провели по материалам дела без осмотра объектов; профили экспертов охватывали оценку земельной недвижимости и оценку бизнеса.

Для 4 расчётных периодов сформировали отдельные выборки, каждая включала 3 рыночных предложения по рекреационной недвижимости. Эксперты применили метод сравнительных продаж и прямую капитализацию земельного дохода. Ценовые ориентиры приводили к параметрам площадки по площади, виду использования, условиям предложения и наличию водоёма. Ставки капитализации выбирали по «Справочнику оценщика недвижимости» за соответствующие периоды.

Собственнику требовался проезд к промышленному участку через соседнюю землю: судебная комплексная землеустроительная, оценочная экспертиза определяла варианты доступа и плату за сервитут. Спор связывал логистику грузового транспорта с использованием коридора на соседней земле. Эксперты землеустроительного и оценочного профиля выехали на площадку в Подольске. Они осмотрели 4 участка и работали с копиями 4 реестровых дел.

Трассировку полосы доступа проверяли визуальным осмотром с фотофиксацией и сопоставлением кадастровой конфигурации. Для денежного расчёта эксперты применили метод сравнения продаж: отобрали 6 предложений промышленной земли и корректировали цены по характеристикам объектов. Площади затрагиваемых частей связали с интенсивностью проезда и влиянием сервитута на пользование землёй. Параметры дороги сопоставляли с СП 396.1325800.2018 «Улицы и дороги населённых пунктов».

Стороны спорили о площади земли при производственно-складских зданиях и плате за неё: судебная комплексная землеустроительная, оценочная экспертиза определяла расчётные параметры. Эксперты выехали на осмотр в Балашиху и обследовали 9 объектов недвижимости на промышленной площадке. В работе участвовали эксперты по землеустройству и оценке; материалы арбитражного дела поступили на 1 электронном носителе.

Натурную съёмку выполнили аппаратурой EFT M4 GNSS и тахеометром Leica TS06. Полярными засечками определяли контрольные точки строений, проездов и эксплуатационных зон на промышленной площадке. Геометрию землепользования сопоставляли с кадастровыми выписками, ситуационным планом и назначением недвижимости. Плату рассчитывали раздельно по календарным отрезкам, связывая применяемые ставки с территорией, требуемой для работы производственной базы и складов.

Спор о проходе и проезде к зданию через соседние участки потребовал проверить доступ и варианты сервитута в рамках землеустроительной экспертизы. Эксперты выехали на территорию коммерческой недвижимости в Москве. В работе участвовали эксперты в области землеустройства, изучившие 10 томов дела и 5 поставленных судом вопросов о доступе к городской недвижимости и обслуживании здания.

Полевой осмотр охватил планировку квартала, элементы благоустройства и подъездные направления. Эксперты применили документарный метод: сопоставили кадастровые материалы, ситуационный план и сведения о сложившемся землепользовании. Сравнительный метод использовали для проверки трасс прохода, автомобильного доступа, ремонтного обслуживания и движения пожарной техники. Рассматривались границы полосы ограниченного пользования, её площадь, влияние на соседнюю недвижимость и рыночная стоимость такого права.

Организации спорили о доступе к входу через соседний участок: комплексная землеустроительная, оценочная экспертиза проверяла границы, маршруты и плату за сервитут. Эксперты выехали к коммерческой недвижимости в Москве, осмотрели 2 смежных участка за 5 часов и сопоставили конфигурацию территории с материалами арбитражного дела. В комиссии работали эксперты по земельному кадастру, оценке недвижимости и экономике.

Спутниковая аппаратура EFT M4 GNSS и тахеометр Leica TS06 использовались для геодезической съёмки методом полярных засечек. На ситуационной схеме эксперты сопоставили межевую линию, крыльцо, ограждение и автомобильные проезды. Параметры координат определяли с учётом Приказа Росреестра от Минэкономразвития России от 23.10.2020 № П/0393, а оценочную процедуру соотносили с ФСО I, ФСО II и ФСО III.

Стороны спорили о состоянии сельскохозяйственного участка и его стоимости: землеустроительная экспертиза проверяла пригодность земли для сельского хозяйства. Эксперты выехали в деревню Покровское-Жуково для полевого обследования, осмотрели около 9 гектаров и отобрали 3 почвенные пробы в разных точках территории. В комиссии работали эксперты по землеустройству, оценке недвижимости, почвоведению и экологической безопасности.

Лабораторные испытания охватывали агрохимические показатели верхнего гумусового горизонта. Эксперты сопоставляли их с данными мониторинга и справочными интервалами для соответствующего типа почв. Рыночную модель построили методом сравнения продаж по 3 аналогам с поправками на ценообразующие характеристики и экспозицию предложений. Эксперты также изучили 2 тома материалов и соотнесли полевую документацию с картографической основой территории.

Спор касался порядка пользования жилым домом и участком: дополнительная строительная, землеустроительная и оценочная экспертиза определяла возможные варианты и размер арендной платы. Работа проведена по материалам дела без осмотра объектов; натурную основу дали включённые в них материалы полевого обследования в Ярославской области. Эксперты строительного, землеустроительного и оценочного профилей изучили 2 тома и пространственную организацию территории около 1700 квадратных метров.

Натурную основу составили геодезическая съёмка аппаратурой PrinCe i30, лазерные измерения Leica DISTO S910, координатный каталог и поэтажные планы дома площадью около 110 квадратных метров. Камеральная обработка связала абрис застройки, траекторию проезда и кадастровую подоснову. Для расчёта платы эксперты применили сравнительный подход: отобрали 3 рыночных предложения и сопоставили площади, конструктивные признаки, подъезд и хозяйственные постройки.

Стороны спорили, сколько стоил садовый земельный участок: оценочная экспертиза устанавливала его рыночную стоимость в Республике Саха (Якутия) на требуемую дату. Эксперты по оценке недвижимости и экономике работали по материалам дела без осмотра объекта. В расчётную основу вошли 138 листов дела, 4 фотографии и реестровые сведения о категории и разрешённом использовании земли.

Эксперты применили сравнительный подход и изучили 3 объявления о продаже земли того же назначения. Предложения проверяли по местоположению, площади, условиям продажи, сроку экспозиции и возможности торга. Для каждого аналога рассчитали удельный показатель цены и внесли предусмотренные методом поправки. Порядок оценки недвижимости соотнесли с Федеральным стандартом оценки №7 «Оценка недвижимости» в расчётной таблице.

Стороны спорили о стоимости торгового комплекса и его оснащения: комплексная оценочная, экономическая экспертиза определяла рыночную стоимость залога. Работу провели по материалам дела без осмотра объектов в Москве. Эксперты по оценке имущества, экономике, бухгалтерскому учёту и налогообложению обработали 21 документальную позицию. Ипотечный пакет охватывал помещения, оборудование и право аренды земли.

Ценовую выборку составили из 6 предложений по крупным торговым объектам. Удельные цены сопоставили с площадью помещений из ипотечного пакета. Метод корректировок применили к рыночным аналогам, а затратный подход — к инженерному оснащению и элементам благоустройства. Отдельные расчёты подготовили для помещений, земельного права и движимого залога. Учётная ведомость служила основой для группировки оснащения.

Стороны спорили о стоимости прав на землю, недостроенные дома и проектную документацию: судебная оценочная экспертиза рассчитывала рыночную стоимость всего набора на прошедшую дату. Работа проведена по материалам дела без осмотра объектов в Батайске. Эксперты по оценке недвижимости, экономике и строительно-технической оценке изучили 2 земельных участка, 2 многоквартирных дома и проектные материалы.

Земельную часть рассчитывали методом сравнения продаж по 6 рыночным предложениям, учитывая торг, площадь, местоположение и условия экспозиции. Для строений применили затратный подход, укрупнённые показатели восстановительной стоимости и метод срока жизни. Общая площадь земли составляла около 8 500 квадратных метров, проектная площадь каждого дома — около 2 900 квадратных метров. Расчёты соотнесли с Федеральным стандартом оценки № 7 «Оценка недвижимости».

Собственникам требовались проход и проезд к земельному участку через соседнюю территорию: комплексная судебная землеустроительная, оценочная, правовая экспертиза определяла параметры сервитута. Эксперты выехали на осмотр в Санкт-Петербург; работу вели эксперты по землеустройству, оценке недвижимости и праву. Экспертиза охватывала 4 поставленные задачи и 2 измерительных прибора. На площадке проверяли предполагаемые направления движения.

Маршруты нанесли на схемы после геодезических измерений методом полярных засечек. Аппаратура EFT M3 PLUS работала в режиме stop and go, а контуры обрабатывали в AutoCAD и АРГО 7. Расстояния дополнительно измеряли дальномером Leica DISTO S910. Для расчёта платы эксперты применяли метод сравнения продаж: отбирали рыночные предложения и вводили корректировки по характеристикам аналогов. Параметры проезда сверяли с СП 4.13130.2013.

Стороны спорили о рыночной стоимости квартиры, жилого дома и земли: оценочная экспертиза рассчитывала стоимость каждого вида недвижимости на дату оценки. Эксперты выехали на 2 площадки в Москве и Московской области. Профили экспертов — оценка, экономика и строительно-стоимостный анализ. Городской и загородный рынки рассматривали раздельно. Для каждого подбирали собственные рыночные аналоги.

Эксперты изучили 10 томов дела и работали с 5 объектами городской и загородной жилой недвижимости. Для осмотров составили акты и выполнили фотофиксацию. Рыночную конъюнктуру проверяли по предложениям квартир, домовладений и земли. Метод сравнения продаж включал подбор аналогов и ценовые поправки по характеристикам, которые различались у оцениваемой недвижимости и предложений рынка.

Стороны делили общий жилой дом с участком и постройками: комплексная землеустроительная, строительно-техническая, оценочная экспертиза устанавливала допустимые варианты раздела. Эксперты землеустроительного, строительного и оценочного профилей выехали на осмотр в Ярославскую область. Они обследовали территорию около 1 700 квадратных метров и измерили свыше 60 характерных точек для построения общей геометрической модели участка.

Спутниковая аппаратура PrinCe i30 использовалась для метода полярных засечек, а дальномер Leica DISTO S910 — для обмеров помещений. Данные съёмки обрабатывали в AutoCAD и АРГО7, совмещая контуры, ограждение и кадастровую основу. Эксперты подготовили экспликации помещений, координатные каталоги и графическую конфигурацию раздела с учётом коммуникаций и соседней границы. Расчёты охватывали площади территории и внутреннее пространство строений.

При банкротстве застройщика возник спор о цене недостроенного жилого дома и аренды земли: судебная оценочная экспертиза определяла их рыночную стоимость на прошедшую дату. Эксперты выехали на строительную площадку в Томилино и выполнили фотофиксацию конструкций. Осмотр охватил контур застройки и подземную часть. Комиссия объединила компетенции в оценке недвижимости, экономике, финансах и строительной стоимостной экспертизе.

Оценочный массив включал 1 здание проектной площадью около 37 800 квадратных метров, 4 права аренды и 6 томов материалов. Для калькуляции конструкций эксперты применили затратный подход и укрупнённые показатели восстановительной стоимости. Земельные ставки сопоставили с 3 предложениями в каждой функциональной группе, учитывая назначение, площадь и условия сделки. Ретроспективный пересчёт связал ценовую конъюнктуру с требуемым периодом.

В споре о стоимости жилой недвижимости требовалось оценить доли в доме и участке: оценочная экспертиза определяла их рыночную стоимость в Московской области. Эксперты выехали на осмотр домовладения и работали с материалами дела. Работу выполняли эксперты по оценочной деятельности, финансам, экономике и стоимостной оценке недвижимости. Расчёты готовили отдельно для двух видов имущества.

Расчёты разделили по двум сегментам загородного рынка: жилым домам и земельным участкам. Эксперты изучили 6 рыночных предложений, а характеристики недвижимости зафиксировали на 28 фотографиях. Метод прямого сравнения продаж использовали для сопоставления местоположения, площади, прав, условий продажи и инженерного оснащения. Стоимость долей рассчитывали после получения удельных показателей для строения и земли.

Стороны спорили о цене производственных зданий и земли при оспаривании сделки: судебная оценочная экспертиза рассчитывала их рыночную стоимость на дату сделки. Работу провели по материалам дела без осмотра объектов. Эксперты по экономике и оценке имущества изучили 6 томов с данными о 11 частях зданий и 12 земельных участках в Серпухове.

Ретроспективный расчёт опирался на сравнительный подход и метод количественных корректировок. Для двух сегментов подбирали рыночные предложения, сопоставляли площади, назначение, состояние конструкций и местоположение. Цены аналогов пересчитывали с учётом динамики рынка Московской области, условий торга и характеристик имущества. Коэффициенты отражали временной фактор и скидку на торг. Технические отчёты служили документальной основой для учёта состояния частей производственного комплекса.

Стороны делили недвижимость, землю и автомобиль, а Оценочная экспертиза определяла рыночную стоимость каждого вида имущества на дату оценки. Эксперты выехали на осмотр в Московскую область и изучили удалённые активы по материалам дела. На площадке они обследовали доступную жилую и нежилую недвижимость. В работе участвовали эксперты по оценке недвижимости, земли и транспорта.

Расчёты охватили 8 активов и 4 тома документов; для каждой позиции эксперты отбирали рыночные предложения. Сравнительный подход включал поправки на торг, экспозицию, ликвидность, площадь, состояние и местоположение. В объявлениях они проверяли период размещения и условия продажи, а фотографии использовали при сопоставлении состояния. Для разных классов имущества использовали самостоятельные выборки аналогов и отдельные расчётные таблицы.

Совладельцы спорили, можно ли разделить жилой дом и участок и сколько будут стоить будущие части: комплексная строительно-техническая, оценочная экспертиза проверяла эти вопросы. Эксперты выехали на осмотр в Московскую область. Инженеры-строители и оценщики недвижимости изучили 5 поставленных вопросов, многоуровневую планировку, пристройку, землю и инженерные сети. Маршрут осмотра охватил цоколь, этажи, бойлерную и точки ввода коммуникаций.

Натурную проверку сопровождали фотофиксацией и видеозаписью, а пространственные связи сверяли с поэтажными планами. Для расчётов эксперты изучили 3 вида материалов дела и применили сравнительный подход: отбирали рыночные аналоги, сопоставляли площади, местоположение, отделку и коммуникации. В таблицах корректировок учитывали условия продажи и возможность торга. Строительные конструкции оценивали по СП 13-102-2003, а подбор аналогов — по ФСО №7.