Оценка недостроенного дома и аренды земли в Томилине №114315

Недостроенный многоквартирный дом и права аренды группы земельных участков оценивались для спора о стоимости имущества при банкротстве застройщика. Здание относилось к объектам незавершённого строительства, а участки предназначались для его размещения и наземной парковки. Общая проектная площадь дома составляла около 37 800 квадратных метров.

• Недостроенный жилой дом — строительные конструкции общей проектной площадью около 37 800 квадратных метров.
• Права аренды земли — 4 участка суммарной площадью около 8700 квадратных метров.
• Проектная документация — сведения о назначении, площади и конструктивной схеме дома.
• Документы технического учёта — характеристики здания и данные для расчёта объёмов.
• Правоустанавливающие документы — сведения о правах на недостроенный дом и землю.

Материалы дела составили 6 томов; эксперты изучили документы о строительстве, техническом учёте, правах на недвижимость и аренде земли.

Разная функция участков определила раздельный подбор рыночных аналогов для территории под строительство и для наземной парковки в Томилине.

В споре о стоимости имущества при банкротстве требовалось определить рыночную стоимость недостроенного многоквартирного дома на ретроспективную дату. Отдельной задачей стала оценка рыночной стоимости прав аренды 4 земельных участков на ту же дату. Судебная оценочная экспертиза охватывала объект незавершённого строительства, территорию под ним и участки, предназначенные для наземной парковки в составе имущественного комплекса.

Экспертизу выполнила комиссия экспертов в области оценочной деятельности, экономики, финансов и стоимостной оценки недвижимости. Эксперты выехали в Томилино и осмотрели строительную площадку. Они сопоставили состояние конструкций с проектной и технической документацией, составили акт осмотра и выполнили фотофиксацию. При обходе эксперты проверяли этажность, состав возведённых элементов, инженерное оснащение и прилегающую территорию.

Для оценки недостроенного дома эксперты применили затратный подход. Объёмы конструкций определяли по визуальному осмотру, техническому паспорту и проектным данным. Стоимость воспроизводства рассчитывали методом сравнительной единицы по укрупнённым показателям восстановительной стоимости. Затем эксперты учитывали строительную готовность, физический износ и ценовые индексы, относящиеся к выбранной ретроспективной дате и соответствующему региону расположения недвижимости.

• Затратный подход — расчёт стоимости воспроизводства конструкций с учётом готовности и износа.
• Метод сравнения продаж — сопоставление ставок аренды участков-аналогов по единице площади.
• Ретроспективный расчёт — приведение рыночных данных к дате, указанной в вопросах суда.

Права аренды земли оценивали сравнительным подходом. Эксперты разделили участки по назначению, подобрали по 3 предложения для каждой группы и сравнили местоположение, площадь, условия аренды и физические характеристики. Ставки предложений приводили к единой единице площади, корректировали на различия и пересчитывали к ретроспективной дате с учётом инфляции. Такое разделение учитывало разные сегменты земельного рынка.

Выбор оценочных процедур соотносили с Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки». Недвижимость оценивали по Федеральному стандарту оценки № 7 «Оценка недвижимости». При расчёте износа конструкций использовали Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53–86 Госгражданстрой. Каждый источник связывали с соответствующей частью расчётной модели.