Экспертиза №114315

Представленная судебная оценочная экспертиза была посвящена определению рыночной стоимости объекта незавершенного строительства и прав аренды нескольких земельных участков, имеющих различное назначение и площадь. Объектом незавершенного строительства являлся многоэтажный жилой дом, находящийся на ранней стадии возведения, со значительными конструктивными недочетами и полным отсутствием внутренней отделки и инженерных коммуникаций. Земельные участки были предназначены как для возведения жилого объекта, так и для организации наземных парковок.

На момент осмотра и проведения оценки, объект незавершенного строительства представлял собой сооружение с возведенными двумя цокольными этажами, предназначенными для парковки транспортных средств, а также тремя надземными этажами (четырьмя слева). Экспертами были зафиксированы многочисленные дефекты железобетонных перекрытий, такие как следы протечек, трещины с оголенной арматурой, прогибы, сколы, разрушение защитного слоя, а также отсутствие смонтированных плит и обрушения перекрытий с образованием проемов. В соответствии с проектными данными, здание планировалось как 14-этажный жилой дом с нежилыми помещениями на первых этажах и подземной автостоянкой.

• Объект незавершенного строительства: 14-этажный жилой дом с общей проектной площадью здания 37 758,00 м2. Имелись существенные дефекты и незавершенность этапов строительства.
• Право аренды земельного участка: площадью 4523 кв.м, предназначенного для возведения жилого объекта.
• Право аренды земельного участка: площадью 1728 кв.м, предназначенного для организации наземной парковки.
• Право аренды земельного участка: площадью 1672 кв.м, предназначенного для организации наземной парковки.
• Право аренды земельного участка: площадью 740 кв.м, предназначенного для возведения жилого объекта.

Основной целью проведенной судебной оценочной экспертизы являлось определение рыночной стоимости объекта незавершенного строительства и рыночной стоимости прав аренды нескольких земельных участков на конкретную дату — 22 сентября 2021 года. Экспертам предстояло проанализировать состояние объекта незавершенного строительства, оценить его степень готовности, а также исследовать права аренды земельных участков, учитывая их целевое назначение. Проведение данной экспертизы было инициировано определением Арбитражного суда города Москвы в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), что подчеркивает значимость и ответственность исследования для всех участников процесса.

В ходе работы эксперты столкнулись с необходимостью комплексного подхода к оценке, используя принципы затратного, сравнительного и доходного подходов, как того требуют Федеральные стандарты оценки (ФСО) №1, №2, №3 и №7. Особую сложность представляла оценка объекта незавершенного строительства, требующая анализа Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС 1969 г., сборник №28) и применение множественных индексов пересчета стоимости строительно-монтажных работ (индексы перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г., от 1984 г. к 1991 г., от 1991 г. к 2001 г. и далее к дате оценки). Были применены ГОСТ 21.101–97 "СПДС. Основные требования к проектной и рабочей документации" и СНиП 12-01-2004 "Организация строительства" для всестороннего анализа. Также для определения физического износа использовались методики, такие как ВСН 53-86 "Правила оценки физического износа жилых зданий", что позволило учесть утрату первоначальных технико-экономических качеств объекта. При оценке прав аренды земельных участков применялись "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков" (Распоряжение Минимущества РФ от 10.04.2003 №1102-Р) и использовался метод сравнения продаж, что требовало тщательного сбора и анализа актуальных рыночных данных, а также проведения корректировок на различные ценообразующие факторы, такие как местоположение, площадь, условия сделки и влияние торга.