Оценочная экспертиза дохода от платной рыбалки в Духанино №147442

Земельный участок площадью около 5600 квадратных метров использовали для платной рыбалки и аренды беседок. Спор касался дохода от такой деятельности за 4 года и отдельного дохода от аренды беседок. Участок находился в Духанино Московской области, относился к землям населённых пунктов и включал пруд с некапитальными сооружениями. Рекреационное использование участка определило подбор рыночных предложений и расчёт дохода по годам.

• Материалы дела — документы об участке и обстоятельствах его коммерческого использования.
• Электронный носитель — 1 оптический диск с материалами для расчётов.
• Сведения об участке — площадь, категория земли и характер фактического использования.
• Сведения о сооружениях — беседки и пристань у пруда.

Материалы дела задавали период оценки и два направления расчёта: платную рыбалку вместе с арендой беседок и аренду беседок как отдельную деятельность.

Спор о платной рыбалке требовал рассчитать доход от использования участка в Духанино за 4 последовательных года. Отдельная задача касалась дохода от сдачи беседок в аренду как самостоятельной деятельности. Судебная оценочная экспертиза охватывала оба направления и связывала расчёты с каждым годом спорного периода. Эксперты также разделяли выручку от пользования землёй и доход, относимый к размещённым на ней сооружениям.

Экспертизу проводили в единоличной форме по материалам дела, включая сведения на электронном носителе. Эксперты работали по профилям оценки недвижимости и оценки бизнеса. Для ретроспективного расчёта они изучали характеристики участка, фактический способ его использования и рыночную информацию соответствующих лет. Такая организация работы позволяла рассматривать платную рыбалку как деятельность на рекреационной земле, а аренду беседок — как отдельное направление.

Сначала эксперты описали площадь, категорию земли, пруд и фактическое рекреационное использование участка. Затем для каждого года они отбирали по 3 предложения о продаже сопоставимых земель из архива объявлений. Метод сравнительных продаж применяли через корректировку цен по передаваемым правам, торгу, площади, назначению и близости водоёма. После этого рыночную стоимость земли переводили в годовой доход методом прямой капитализации.

• Рыночные аналоги — сопоставление участков по местоположению, площади и разрешённому использованию.
• Прямые корректировки — приведение цен предложений к характеристикам участка с прудом.
• Метод прямой капитализации — пересчёт годового земельного дохода через коэффициент капитализации.
• Ретроспективный расчёт — отдельная оценка рыночных показателей для каждого из 4 лет.

Рыночной информации о рисках инвестирования в рекреационные участки в материалах не содержалось, поэтому коэффициенты капитализации эксперты брали из «Справочника оценщика недвижимости» за соответствующие периоды. Основанием служили справочные рыночные показатели для земель рекреационного назначения. Через эти коэффициенты эксперты связывали годовую плату с рассчитанной стоимостью участка. Нормативные источники относили к конкретным этапам оценки:

• Федеральный стандарт оценки № V «Подходы и методы оценки» (ФСО V) — выбор сравнительного и доходного подходов.
• Федеральный стандарт оценки № III «Процесс оценки» (ФСО № III) — последовательность расчёта рыночных показателей.
• Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) — учёт характеристик земельного участка.