Экспертиза №147442

Объектом исследования выступал земельный участок, который, несмотря на установленное разрешенное использование для малоэтажного жилищного строительства, фактически эксплуатировался в рекреационных целях. Эта особенность использования, а также наличие на участке некапитальных сооружений, таких как беседки и пристань-палуба, существенно повлияли на подходы к определению потенциального дохода от его эксплуатации.

• Земельный участок, кадастровый № 50:08:0040221:352
• Общая площадь: 5604 кв. м.
• Кадастровая стоимость (по состоянию на 01.01.2022 г.): 7 851 988,56 руб.
• Категория земель: Земли населенных пунктов.
• Разрешенное использование: Для малоэтажного жилищного строительства.
• Текущее (фактическое) использование: Зона рекреации (на участке расположено озеро).
• Сооружения на участке: Деревянные беседки на берегу пруда (4 шт.), деревянная беседка на островке (1 шт.), деревянная пристань-палуба (некапитальные строения).
• Особенности: Наличие пруда (водоема), повышающее стоимость объекта в рекреационных целях.

Целью проведения судебной оценочной экспертизы являлось определение размера доходов от использования земельного участка с кадастровым номером 50:08:0040221:352 за период с 2018 по 2021 год включительно. Акцент был сделан на потенциальный доход, получаемый от организации платной рыбалки, а также от сдачи в аренду некапитальных объектов, расположенных на участке, таких как "палуба на берегу", беседка "на островке" и четыре беседки на берегу пруда. Дополнительно требовалось установить, возможно ли определить размер доходов от сдачи беседок в аренду как самостоятельного вида деятельности. Эксперты столкнулись со сложностью, заключавшейся в расхождении между разрешенным видом использования земельного участка (для малоэтажного жилищного строительства) и его фактическим назначением (рекреационная зона). Это потребовало тщательной корректировки оценочных моделей и подходов.

В процессе исследования активно применялся доходный подход к оценке земельных участков, в том числе метод прямой капитализации земельного дохода. Этот метод основывается на расчете годового дохода от владения земельным участком и его капитализации через коэффициенты. Для обеспечения точности оценок был проведен углубленный рыночный анализ, включающий подбор аналогов и применение корректировок на такие факторы, как передаваемое право, условия торга, общая площадь, а также разрешенное/фактическое использование и наличие объектов, повышающих стоимость (например, пруд). При работе использовались положения Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральные стандарты оценки № II «Виды стоимости», № III «Процесс оценки», № V «Подходы и методы оценки» и № 7 «Оценка недвижимости». Эксперты также учитывали, что некапитальный характер строений (беседок) не позволял оценить доход от их сдачи в аренду как самостоятельных объектов с применением традиционных оценочных методов, таких как валовый рентный мультипликатор.