Экспертиза сервитута для проезда в Великом Дворе №179536

Доступ к сельскохозяйственному земельному участку стал предметом спора о сервитуте: требовалось оценить пути прохода и проезда через соседнюю территорию, включая движение специального транспорта. Эксперты осматривали два смежных участка в Великом Дворе, существующие подъезды и полосу предполагаемого проезда. Территория сельскохозяйственного назначения занимала около 19 гектаров, а участки заметно различались по площади. Смежное положение участков и протяжённость территории определили сочетание натурной съёмки с графическим моделированием.

• Земельные участки — 2 смежные территории сельскохозяйственного назначения.
• Подъездные пути — существующие проезды и подходы к спорной территории.
• Кадастровые сведения — границы, площади и характеристики использования земли.
• Графические материалы — схемы расположения участков и предполагаемой полосы доступа.
• Рыночные предложения — 8 земельных участков для отбора объектов сравнения.

Материалы арбитражного дела, кадастровая и техническая документация.

Спор о сервитуте требовал проверить, можно ли пройти и проехать к сельскохозяйственному участку с земли общего пользования, минуя соседнюю территорию. Для специального транспорта учитывались заданные судом габариты и грузоподъёмность до 20 тонн. При необходимости эксперты должны были разработать варианты полосы доступа, рассчитать их площадь и границы, а также годовую плату.

Комплексную судебную землеустроительную, оценочную экспертизу провели комиссией. В работе участвовали эксперты по землеустройству и оценке недвижимости. Они выехали в Великий Двор, осмотрели сельскохозяйственную территорию, существующие подъезды и смежные земли. Работа на месте включала геодезическую съёмку и фотографирование, а расчётную часть эксперты выполнили по материалам дела и собранным рыночным данным.

Эксперты сопоставили фактическое положение участков с кадастровыми границами и проверили маршруты прохода и проезда. Измерения выполнили методом спутниковых наблюдений в режиме RTK — определении координат в реальном времени. Координаты фиксировали многочастотным GNSS-приёмником South S680, полевые данные обрабатывали в EFT Field Survey. План-схемы с вариантами доступа строили в NanoCad.

• Рекогносцировочное обследование — осмотр рельефа, подъездов, ограждений и режима использования территории.
• Геодезическая съёмка — координатная привязка границ и элементов существующих проездов.
• Графическое моделирование — построение полосы прохода и проезда с учётом параметров транспорта.
• Сопоставительный анализ — сравнение вариантов по занимаемой площади и влиянию на использование земли.

Оценочную часть построили на методе сравнения продаж: земельный участок сопоставили с 3 отобранными предложениями по местоположению, площади, назначению и инженерному обеспечению. Затем эксперты рассчитывали стоимость пользования частью территории с учётом срока сервитута. Расчётные величины обрабатывали в Excel, а влияние ограничения оценивали по методике определения соразмерной платы за сервитут.

При координатной привязке эксперты применили «Глобальные навигационные спутниковые системы. Методы и средства измерений координат»: ГОСТ Р 32454–2017. Требования к подъезду специального транспорта проверяли по «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»: СП 4.13130.2013. Землеустроительная экспертиза охватывала натурные измерения и схему доступа, а оценочная экспертиза — расчёт платы.