Рыночная оценка коммерческого помещения в Москве №182363

Нежилое помещение свободного назначения площадью около 196 квадратных метров находилось на 1-м этаже многоквартирного дома в Москве. Спор касался его рыночной цены без учёта НДС на прошедшую дату. Планировка допускала коммерческое и офисное использование, а отдельный вход выходил во двор. Ретроспективная дата оценки предшествовала осмотру, поэтому эксперты сопоставляли результаты осмотра с материалами дела.

• Помещение — около 196 квадратных метров на 1-м этаже здания.
• Фасад и входная группа — осмотр с фотографической фиксацией.
• Планировка и отделка — сопоставление с техническими сведениями.
• Предложения о продаже — 4 сопоставимых помещения коммерческой недвижимости.
• Предложения об аренде — 4 сопоставимых помещения свободного назначения.

Материалы дела — 13 листов.

Спор о цене коммерческого помещения требовал определить его рыночную стоимость без учёта НДС на прошедшую дату. Эксперты оценивали нежилую недвижимость как помещение свободного назначения с возможностью офисного использования. Стоимость рассчитывали для установленного судом момента с учётом тогдашнего рынка и характеристик помещения.

Эксперты имели подготовку в области оценки имущества и недвижимости. Они выехали на осмотр помещения в Москве, изучили фасад, входную группу, планировку, отделку и инженерное оснащение. Характеристики помещения эксперты фиксировали камерой Xiaomi HyperOS Redmi Note 13 Pro+ 5G, затем сопоставляли фотографии с материалами дела.

Рыночную цену рассчитывали по двум самостоятельным моделям. Расчётные таблицы эксперты составляли в Excel. Работа состояла из следующих приёмов:

• Сравнительный подход — сопоставление 4 предложений о продаже с поправками на различия.
• Доходный подход — капитализация ожидаемого чистого дохода от аренды помещения.
• Арендная ставка — сопоставление 4 предложений по сходным помещениям Москвы.
• Факторы цены — проверка местоположения, площади, этажа, входа, стен, возраста и отделки.
• Метод анализа иерархий — попарное сравнение критериев для согласования двух расчётных моделей.

Эксперты скорректировали цены предложений с учётом торга и различий между помещениями. Для предложений о продаже они рассчитали веса по совокупным поправкам. В доходной модели эксперты определяли арендную ставку, долю времени без арендатора, операционные расходы и ставку капитализации. Отдельно они проверяли наиболее эффективное использование — физически возможный и экономически оправданный вариант эксплуатации недвижимости.

Сопоставимость недвижимости эксперты оценивали по правилам Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. №611. Выбор двух подходов они связывали с Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержден приказом Минэкономразвития России № 200 от 14.04.2022 г. Правила этих стандартов применяли при отборе московских аналогов и построении арендной модели на прошедшую дату.