Экспертиза №60560

Объектами исследования выступал комплекс производственного и инженерного имущества, а также земельный участок, находившиеся в собственности акционерного общества. Оценочное исследование охватывало как крупные капитальные сооружения, так и многочисленное движимое имущество, необходимое для функционирования промышленного предприятия. Особенности объектов, такие как их специализированное назначение, разнообразный состав, и необходимость учитывать коэффициенты пересчета стоимости на вторичном рынке для движимого имущества, существенно повлияли на методику проведения экспертизы. Для ряда объектов данные об их доходах и рыночных аналогах отсутствовали, что потребовало применения затратного подхода в качестве основного метода оценки.

• Нежилое здание газогенераторной ТЭС: назначение нежилое, этажность 3, общая площадь 2027,60 кв.м, строительный объем 11716 куб.м, год ввода в эксплуатацию 2010. Материалы стен кирпичные, газобетонные с теплоизоляцией; фундамент - железобетонная монолитная плита; перекрытия - железобетонные плиты.
• Газопровод: назначение теплопередачи (для транспортировки природного газа), протяженность 66,00 м, год ввода в эксплуатацию 2010. Материал труб полиэтиленовый и металлический (сталь).
• Пожарный водопровод: назначение водопередачи, протяженность 315,00 м, год ввода в эксплуатацию 2010.
• Подземная электрическая кабельная линия 10 кВ: протяженность 0,375 км, год ввода в эксплуатацию 2010.
• Земельный участок: площадь 5107,00 кв.м, категория "Земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для промышленных объектов".
• Движимое имущество: представлено широким спектром оборудования и техники, включая генераторные установки, промышленные вентиляторы, центробежные и шестеренные насосы, трансформаторы силовые, высоковольтную электрическую аппаратуру (шкафы, ячейки), промышленные клапаны и заслонки, сигнализаторы контроля технологических процессов, измерительные приборы, цистерны для масла и антифриза, грузоподъемные краны и тали, а также офисное оборудование (компьютеры, принтеры, мебель) и бытовую технику.

Основной целью проведения данной судебной оценочной экспертизы являлось определение величины рыночной стоимости 100% пакета обыкновенных именных бездокументарных акций акционерного общества по состоянию на конкретную дату исследования. Для достижения этой цели экспертам предстояло провести комплексную оценку как недвижимого, так и движимого имущества предприятия, основываясь на принципах актуального законодательства и оценочной деятельности. Сложностью процесса стала необходимость работы с ограниченным объемом данных, обусловленным особенностями судебного делопроизводства, что требовало глубокого анализа и обоснованного выбора методологий. Эксперты применяли детальный анализ затратного подхода, адаптируя его к специфике промышленных объектов и учитывая множество ценообразующих факторов.

В процессе работы экспертами были преодолены такие сложности, как отсутствие достоверной количественно-качественной информации о доходах каждого отдельного объекта для применения доходного подхода, а также недостаток прямых сопоставимых аналогов на рынке для сравнительного подхода. Это вынудило экспертов сфокусироваться на затратном подходе, рассчитывая стоимость воспроизводства объектов с учетом всех видов износа и устаревания. Были тщательно изучены и применены положения Федеральных стандартов оценки (ФСО №1, №2, №3, №7), требования Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также строительные нормы (ВСН 58-88 (р)) для определения физического износа. Для оценки движимого имущества использовались индексный метод и концепция скидки при переходе с первичного на вторичный рынок, что позволило учесть специфику реализации высокоспециализированного оборудования. Расчет стоимости чистых активов осуществлялся в соответствии с Приказом Минфина России № 84н, обеспечивая соответствие юридическим и бухгалтерским нормативам.