Строительно-техническая экспертиза помещений в Москве №89239

Группа арендуемых нежилых помещений в Москве стала предметом спора об их назначении, площади, техническом состоянии и устройстве входов. Объект относился к коммерческой недвижимости в отдельно стоящем двухэтажном здании. Для части зон требовалось проверить возможное размещение инженерных коммуникаций и условия доступа к ним.

• Помещения коммерческой недвижимости — связанная группа площадей, доступных для осмотра и обмеров.
• Строительные конструкции — стены, перекрытия и другие элементы в пределах спорной группы.
• Входные участки — границы между арендуемой группой и смежными зонами, подлежавшие проверке.
• Зоны инженерного оснащения — участки для проверки наличия кабелей, трубопроводов и оборудования.

Материалы дела включали около 50 листов исходной документации и дополнительные документы о спорных площадях. Арендуемые зоны находились в одном здании, поэтому эксперты измеряли их по единой схеме и сопоставляли планировку с документами. Такое расположение определило последовательность осмотра каждой зоны, входов и мест возможной прокладки коммуникаций.

Спор об аренде коммерческой недвижимости сводился к техническому состоянию площадей, их назначению, размерам и организации входов. Требовалось также проверить наличие инженерных коммуникаций, определить их функцию и оценить условия доступа для эксплуатации. Строительно-техническая экспертиза по направлению «экспертиза зданий и сооружений» должна была сопоставить планировку и признаки спорных зон с применимыми техническими критериями.

Эксперты работали в составе комиссии по направлениям промышленного и гражданского строительства, инженерных коммуникаций и жилищно-коммунального хозяйства. Они изучили материалы дела, затем выехали в Москву для осмотра коммерческого здания. На месте эксперты осмотрели спорные площади, конструкции, входы и зоны возможного размещения инженерного оборудования. После выезда они обработали результаты измерений и сопоставили наблюдения с документацией.

Проверку объекта разделили по техническому состоянию, площади, входам и возможному инженерному оснащению. Каждая операция отвечала отдельной части поставленных вопросов. Эксперты связывали наблюдения с конкретной зоной при помощи рабочей схемы и фотографий. Затем они рассчитали площади по собранным измерениям и проверили взаимное расположение участков. По этой схеме каждое измерение относилось к определённой части планировки коммерческого здания.

• Визуально-инструментальный осмотр — проверка видимых конструкций, планировки, входов и зон размещения инженерных сетей.
• Лазерные измерения — обмер контуров спорных зон дальномером BOSH PLR 50 с последующим расчётом площади каждой.
• Фотофиксация — привязка наблюдений и измеряемых участков к рабочей схеме осмотра.
• Информационный и ситуационный анализ — сопоставление документов, планировки здания и сведений, полученных при выезде.
• Программные комплексы ПК «Стройконсультант» и ПК «Гарант» — подбор требований к состоянию конструкций и классификации объекта.

Состояние конструкций, тип зон и доступ к инженерным системам проверяли по разным нормативным критериям. Категорию состояния эксперты соотносили с правилами обследования зданий. Классификацию этажей и площадей сопоставляли с требованиями к общественным зданиям. Условия эксплуатации инженерных систем оценивали по правилам технического обслуживания. Для арендуемого объекта отдельно проверяли состояние конструкций, назначение помещений и доступ к оборудованию.

• ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» — оценка состояния конструкций.
• СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009» — классификация помещений.
• Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования ВСН 58-88(р) — условия обслуживания инженерных систем.