Примеры выполненных экспертиз — Оценка коммерческой недвижимости

Судебная оценочная и строительно-техническая экспертиза была проведена в городе Москве для комплексной оценки нежилого помещения, расположенного в подвальной части многоэтажного здания. Основными задачами являлись определение рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на март 2014 года, а также идентификация и анализ выполненных работ, относящихся к неотделимым улучшениям помещения. Кроме того, экспертами был осуществлен расчет амортизационной стоимости этих улучшений. В процессе исследования применялись методы сравнительного подхода для объективной оценки рыночной стоимости на основе анализа аналогичных объектов, а также строительно-технический анализ проектной и сметной документации для квалификации проведенных работ.

Собственники спорили о границах части офиса и её цене: строительно-техническая экспертиза в Москве определяла размеры помещения и его рыночную стоимость. Инженеры-строители и оценщики выехали в нежилое здание. Эксперты осмотрели помещение площадью около 14 квадратных метров и изучили около 30 листов материалов дела. Кабинет соотносили с конфигурацией всего 2-го этажа коммерческого здания.

Фасадные окна использовали как ориентиры при совмещении поэтажных планов разных лет. Размеры снимали лазерной линейкой Makita LDB060P, ход осмотра фиксировали фотографиями. Для расчётов отобрали 11 предложений о продаже и 5 предложений об аренде офисов. Ценовые предложения сопоставляли по местоположению и классу здания. Эксперты применяли сравнительный и доходный подходы, прямую капитализацию арендного дохода и метод анализа иерархий.

Арендатор намеревался выкупить нежилое подвальное помещение: судебная оценочная экспертиза устанавливала его рыночную стоимость и проверяла возможные вложения арендатора. Работа проведена по материалам дела без осмотра объекта в Москве. Эксперты по оценке недвижимости изучили склад площадью около 59 квадратных метров, 6 видов технических документов и сведения о перепланировке и назначении.

Для ретроспективной оценки эксперты применили прямую капитализацию и метод сравнения продаж, используя 8 рыночных предложений аренды и продажи. Результаты подходов сопоставляли методом анализа иерархий. Строительные элементы рассчитывали по укрупнённым показателям КО-ИНВЕСТ с индексацией к требуемому периоду. Рыночная экспозиция, ставки аренды и удельные показатели помещений служили исходными данными для расчётных моделей стоимости.