Публикуем предмет исследования, поставленные вопросы и связь с судебным делом. Персональные данные и сведения ограниченного доступа не раскрываются.
Ниже собраны исходные сведения, цель экспертизы и вопросы, на которые требовалось дать обоснованные ответы.
Объектом исследования выступало административное нежилое здание, расположенное на территории производственной базы в одном из районов Москвы. Это отдельно стоящее многоэтажное сооружение, предназначенное для коммерческого использования, ставшее предметом оценки рыночной стоимости.
Целью проведения данной экономической экспертизы являлось установление рыночной стоимости административного нежилого здания на две различные даты: ретроспективную, соответствующую дате составления первоначального отчета об оценке (18 марта 2011 года), и актуальную дату проведения экспертизы (ноябрь 2014 года). Объект исследования, представлявший собой отдельно стоящее трехэтажное нежилое здание с подвалом общей площадью 1578,8 квадратных метра, расположенное в одном из районов Москвы, требовал тщательного и детального анализа. Одной из ключевых сложностей в процессе работы стала необходимость проведения оценки для прошедшего периода, что требовало не только глубокого анализа рыночных данных, характерных для той конкретной временной точки, но и их сопоставления с существенно изменившимся к ноябрю 2014 года рыночным состоянием. Экспертам пришлось столкнуться с ограничениями в получении информации о фактически совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, поскольку такие данные, как правило, носят конфиденциальный характер. Это обусловило необходимость тщательного отбора и последующей корректировки цен предложений, опубликованных в открытых источниках, с обязательным учетом ожидаемой скидки на торг, характерной для динамики коммерческого сегмента рынка недвижимости. Дополнительно, значимым этапом являлся анализ наиболее эффективного использования объекта, который был призван подтвердить его текущее административное или офисное назначение, исходя из юридической правомочности, физической возможности и экономической приемлемости. Все эти факторы требовали от экспертов применения многогранного подхода и глубоких знаний в области оценки недвижимости.
В процессе проведения работы применялся сравнительный подход, основанный на методе сравнения продаж, который является одним из наиболее востребованных и надежных в оценочной практике для объектов недвижимости. Этот метод предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичными объектами, для которых имеется информация о ценах. Эксперты осуществляли корректировку цен объектов-аналогов по множеству ценообразующих факторов. Были учтены такие элементы сравнения, как объем передаваемых прав, финансовые условия сделки, условия продажи, разница в датах предложения и оценки, дисконт на торг, местоположение и территориальное расположение, тип объекта и этаж расположения, общая площадь, а также уровень внутренней отделки и техническое состояние. Корректировки проводились на основе обширного анализа рыночных данных из специализированных источников и справочников, таких как обзоры рынка коммерческой недвижимости и справочник оценщика. Работа велась в строгом соответствии с положениями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ, Гражданского кодекса РФ, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, а также общими принципами оценки, определяющими рыночную стоимость объектов и их наиболее эффективное использование. Применение данного методологического аппарата позволило максимально объективно и обоснованно подойти к оценке стоимости исследуемого административного здания на требуемые даты.
Какова рыночная стоимость административного нежилого здания, общей площадью 1578,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1-я Вольская, вл. 47, на дату составления отчета – 18.03.2011 г.?
Какова рыночная стоимость объекта недвижимого имущества: административного нежилого здания, общей площадью 1578,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1-я Вольская, вл. 47, на дату проведения экспертизы?
Формулировки вопросов обобщены: персональные данные и реквизиты дела исключены, содержание поставленных судом задач не изменено.
Изображения помогают увидеть характер объекта и объём фактических материалов, с которыми работали эксперты.
В работе были задействованы компетенции по следующим видам судебных исследований.
В этих публикациях описаны другие объекты, вопросы и обстоятельства проведения экспертиз.
Судебная оценочная экспертиза, проведенная по определению Арбитражного суда г. Москвы, была направлена на определение рыночной стоимости движимого имущества, принадлежащего ЗАО «НПО «Галион-Инвест».
Судебная землеустроительная экспертиза, проведенная с целью установления фактических границ земельных участков и их соответствия историческим планам.
Судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведенная по определению Арбитражного суда Ульяновской области, касалась анализа качества работ по реконструкции фасада жилого дома в Димитровграде, Ульяновской области.
Судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза нежилого помещения была проведена с целью установления фактических границ, размеров и рыночной стоимости офисного кабинета, являющегося предметом имущественного спора между двумя сторонами.
Расскажите об обстоятельствах и ожидаемом результате. Мы определим вид исследования, подберём профильного эксперта и поможем подготовить вопросы и материалы.