Собственники спорили о границах части офиса и её цене: строительно-техническая экспертиза в Москве определяла размеры помещения и его рыночную стоимость. Инженеры-строители и оценщики выехали в нежилое здание. Эксперты осмотрели помещение площадью около 14 квадратных метров и изучили около 30 листов материалов дела. Кабинет соотносили с конфигурацией всего 2-го этажа коммерческого здания.
Фасадные окна использовали как ориентиры при совмещении поэтажных планов разных лет. Размеры снимали лазерной линейкой Makita LDB060P, ход осмотра фиксировали фотографиями. Для расчётов отобрали 11 предложений о продаже и 5 предложений об аренде офисов. Ценовые предложения сопоставляли по местоположению и классу здания. Эксперты применяли сравнительный и доходный подходы, прямую капитализацию арендного дохода и метод анализа иерархий.
Публикуем предмет исследования, поставленные вопросы и связь с судебным делом. Персональные данные и сведения ограниченного доступа не раскрываются.
Ниже собраны исходные сведения, цель экспертизы и вопросы, на которые требовалось дать обоснованные ответы.
Часть офиса в нежилом здании стала предметом спора между владельцами соседних помещений. Требовалось определить её границы, размеры и рыночную стоимость. Помещение находилось на 2-м этаже объекта коммерческой недвижимости в Москве и занимало около 14 квадратных метров. Перепланировка изменила конфигурацию этажа и нумерацию комнат, поэтому эксперты сопоставляли документы разных периодов.
Материалы дела объёмом около 30 листов содержали планы, экспликацию, технические сведения и документы о переходе прав. Эксперты исследовали их вместе с данными выездного осмотра офиса.
Спор касался границы между соседними частями офиса после перепланировки. Суду требовалось определить положение и площадь спорной части, а затем рассчитать её рыночную стоимость. Строительно-техническая экспертиза охватывала геометрические обмеры и оценку коммерческой недвижимости на дату оценки. Эксперты работали в составе комиссии: инженеры-строители по эксплуатации зданий и промышленному строительству вместе с оценщиками недвижимости с экономической подготовкой.
Эксперты выехали в офисное здание в Москве, осмотрели помещение и сопоставили замеры с материалами дела. Границы проверяли по конфигурации этажа, взаимному положению комнат и оконным проёмам фасада. Линейные размеры снимали лазерной линейкой Makita LDB060P и сопровождали фотофиксацией. Поэтажные планы разных периодов совмещали, чтобы проследить изменения перегородок, лестничной клетки и нумерации помещений.
Измерения геометрических параметров соотносили с ГОСТ 26433.2-94 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений параметров зданий и сооружений». Осмотр здания проводили с учётом ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». По их правилам эксперты измеряли стены, проверяли геометрию комнаты и сопоставляли положение перегородок.
Для оценки эксперты отобрали 11 предложений о продаже и 5 предложений об аренде офисов на локальном рынке коммерческой недвижимости. Сравнительный подход применяли по Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256. Расчёты по продаже и аренде сопоставляли, а результаты двух оценочных подходов согласовывали методом анализа иерархий.
Экспертиза части офиса в Москве решала спор между владельцами соседних помещений о границах, площади и рыночной стоимости помещения в коммерческом здании после изменения планировки этажа.
Формулировки вопросов обобщены: персональные данные и реквизиты дела исключены, содержание поставленных судом задач не изменено.
Изображения помогают увидеть характер объекта и объём фактических материалов, с которыми работали эксперты.
В работе были задействованы компетенции по следующим видам судебных исследований.
В этих публикациях описаны другие объекты, вопросы и обстоятельства проведения экспертиз.
При разделе имущества стороны спорили о цене доли в легковом автомобиле, а дополнительная оценочная экспертиза требовалась для определения её рыночной стоимости с учётом износа.
Стороны спорили об оплате электроэнергии для объекта ЖКХ: электротехническая экспертиза устанавливала объём потребления и его стоимость за расчётный период.
Стороны спорили о ремонте квартиры: комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза устанавливала объём, качество и стоимость возможных исправлений.
Арендатор намеревался выкупить нежилое подвальное помещение: судебная оценочная экспертиза устанавливала его рыночную стоимость и проверяла возможные вложения арендатора.
Расскажите об обстоятельствах и ожидаемом результате. Мы определим вид исследования, подберём профильного эксперта и поможем подготовить вопросы и материалы.