Примеры выполненных экспертиз — Оценка рыночной арендной платы

Собственник сдавал складские и офисные площади, а стороны спорили о размере платы: дополнительная судебная оценочная, экономическая экспертиза определяла рыночные ставки и поступления. Эксперты выехали на осмотр 4 корпусов коммерческой недвижимости в Домодедове. К работе привлекли знания в оценке недвижимости, экономике, бухгалтерском учёте и налогообложении. Осмотр охватывал инженерное оснащение и погрузочную инфраструктуру складов.

Около 28 000 квадратных метров распределялись между корпусами разных складских классов, поэтому для них формировали отдельные группы сопоставимых предложений. Рыночную ретроспективу за 6 лет строили сравнительным подходом и индексным пересчётом ставок. Денежный поток проверяли документальным контролем: платежи прослеживали по банковским выпискам и группировали по годам. Расчётные таблицы составляли отдельно для каждого периода.

Стороны спорили о плате за аренду комплекса коммерческой недвижимости и стоимости ремонта: при комплексной строительно-технической, оценочной экспертизе требовалось рассчитать оба показателя. Эксперты строительного и оценочного профилей выехали на осмотр в Москву. Они обследовали около 6200 квадратных метров и изучили документацию по нескольким видам капитальных улучшений. Эксперты фиксировали на фотографиях помещения разной планировки.

Конъюнктуру аренды на требуемую дату эксперты анализировали по 3 аналогам из сегмента коммерческой недвижимости. Они корректировали предложения по ценообразующим факторам и согласовывали показатели весовыми коэффициентами. Калькуляцию ремонта эксперты формировали по договорам, смете, актам приёмки и накладной. Расходы распределяли между кровельными, оконными, монтажными и проектными работами. По каждому виду улучшений эксперты отдельно сопоставляли расходы с договорами и актами.