Экспертиза аренды и ремонта комплекса зданий в Москве №100012

Комплекс коммерческой недвижимости площадью около 6200 квадратных метров арендовали для административных нужд. Стороны спорили о месячной арендной плате и стоимости капитального ремонта, выполненного арендатором.

• Копия договора аренды — документ о передаче коммерческой недвижимости.
• Экспликация технической инвентаризации — назначение и площади помещений.
• Локальная смета — расчёт работ по ремонту кровли.
• Договоры подряда — ремонтные, монтажные и проектные работы.
• Акты приёмки — объёмы и стоимость предъявленных работ.
• Спецификация и накладная — сведения об оконных изделиях.

Материалы дела охватывали аренду, ремонт кровли, замену окон, устройство инженерных систем и отделочные работы. Здания различались планировкой и инженерным оснащением, поэтому эксперты осматривали их помещения по отдельности.

Спор об аренде комплекса коммерческой недвижимости требовал двух расчётов для суда. Эксперты определяли рыночную месячную плату на дату заключения договора с учётом заданного состава ежемесячного арендного платежа. Отдельно они рассчитывали стоимость капитального ремонта и неотделимых улучшений, то есть изменений, сохраняющихся в недвижимости, по представленным исполнительным документам. Эти расчёты в совокупности составили предмет комплексной строительно-технической, оценочной экспертизы.

В производстве участвовали эксперты строительного и оценочного профилей. Они выехали в Москву и осмотрели комплекс арендованных зданий общей площадью около 6200 квадратных метров. Эксперты прошли по помещениям, сопоставили планировку, назначение и инженерное оснащение объекта с техническими материалами, составили акт осмотра и выполнили фотофиксацию. Расчётную часть они продолжили по материалам дела.

Рыночную плату рассчитывали сравнительным подходом: эксперты отобрали 3 предложения по аренде сходной коммерческой недвижимости и привели ставки к сопоставимым условиям. Они отдельно учитывали местоположение, площадь, состояние, инженерные коммуникации, условия предложения и состав передаваемых прав. Скорректированные ставки эксперты согласовали через весовые коэффициенты, зависящие от величины всех внесённых поправок по каждому аналогу.

• Осмотр помещений — сопоставление фактического состояния с техническими материалами и фотофиксация.
• Сравнительный подход — корректировка арендных ставок 3 объектов-аналогов по ценообразующим параметрам.
• Исполнительные документы — сверка договоров, сметы, актов приёмки и накладной по видам работ.
• Расчёт стоимости ремонта — группировка предъявленных затрат по кровле, окнам и инженерным системам.

Для расчёта арендной платы эксперты анализировали предложения рынка на требуемую дату и проверяли сопоставимость каждого аналога с комплексом. При корректировке характеристик недвижимости они учитывали Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. Для расчёта ремонта эксперты проверяли, относились ли суммы в документах к указанным изделиям и видам работ.