Целью проведения данной комплексной оценочной и экономической экспертизы являлось установление рыночной стоимости значительного комплекса недвижимого имущества, состоящего из нежилых помещений и права долгосрочной аренды земельного участка, а также многочисленного движимого залогового имущества, расположенного по адресу г. Москва ул. Профсоюзная, д. 56. Эксперты столкнулись с необходимостью анализа обширного объема документации, включая договоры залога и ипотеки с многочисленными дополнительными соглашениями, выписки из Единого государственного реестра недвижимости и оборотно-сальдовые ведомости. Одной из ключевых сложностей стало определение актуальной рыночной стоимости объектов в условиях изменяющейся рыночной конъюнктуры, в частности, существенного влияния на рынок торговой и офисной недвижимости таких факторов, как развитие интернет-торговли и тенденции к удаленной работе, а также уход крупных международных брендов с российского рынка. Для преодоления этих трудностей был применен сравнительный подход в оценке недвижимости, а также затратный подход для оценки оборудования.
В процессе работы эксперты изучили нормативные документы и их анализ, а также детально проанализировали представленные материалы дела. Для оценки недвижимости был проведен глубокий анализ рынка с использованием открытых источников, таких как крупные агрегаторы объявлений о продаже коммерческой недвижимости, для подбора объектов-аналогов. Применялись методы качественных и количественных корректировок, включая поправки на завершение сделки (торг). Для оценки залогового имущества, представленного оборудованием, использовался затратный подход, который опирался на данные о первоначальной и залоговой стоимости из бухгалтерской документации, с применением корректировок на физический и моральный износ, а также на гипотетические затраты по демонтажу. При проведении экспертизы соблюдались требования Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки (ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI) и специализированных ФСО «Оценка недвижимости» (ФСО №7) и «Оценка стоимости машин и оборудования» (ФСО №10), а также соответствующие приказы Минэкономразвития России и Гражданский и Налоговый кодексы РФ.
