Залог сопровождается оценкой на всех этапах: при выдаче кредита, при пересмотре стоимости обеспечения, при обращении взыскания и при реализации имущества в банкротстве. И почти в каждом споре стороны оперируют разными величинами, называя их одинаково.
Разграничим их сразу, потому что это половина всех разногласий. Рыночная, залоговая и ликвидационная стоимость — три разные величины. Рыночная предполагает обычные условия продажи без ограничения по сроку. Ликвидационная — продажу в сжатые сроки, и она всегда ниже. Залоговая определяется банком на основе рыночной или ликвидационной с применением собственного дисконта и предметом оценки как таковой не является.
Ниже разобраны эти три величины, роль срока экспозиции, начальная продажная цена и споры о реализации ниже стоимости. Общее представление о направлении даёт страница об оценочной экспертизе.
Три величины и три разных вопроса
Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена при обычных условиях: объект выставлен на открытый рынок, срок экспозиции типичен для данного сегмента, стороны действуют разумно и без принуждения.
Ликвидационная стоимость — цена при вынужденной продаже в срок, меньший типичного. Разница с рыночной тем больше, чем ниже ликвидность объекта и чем короче отведённый срок.
Залоговая стоимость — величина, которую банк принимает при определении размера обеспечения. Она рассчитывается от рыночной или ликвидационной с применением понижающего коэффициента, отражающего политику банка, ликвидность объекта и предполагаемые расходы на реализацию. Размер коэффициента — внутреннее решение кредитора, а не результат оценки.
Практическое следствие для постановки задачи: в вопросе указывают, какая величина требуется. «Оценить залоговое имущество» без уточнения порождает ответ, который одна из сторон немедленно оспорит как не относящийся к предмету спора.
Срок экспозиции
Параметр, определяющий разницу между рыночной и ликвидационной стоимостью, и потому спорный чаще прочих.
Типичный срок экспозиции — время, за которое объект данного типа продаётся на открытом рынке по рыночной цене. Для ликвидной квартиры в крупном городе он невелик, для производственной базы в малом населённом пункте измеряется многими месяцами.
Ликвидационная стоимость определяется исходя из сокращённого срока, и сокращение это должно быть обосновано: сроком, установленным процедурой, условиями договора, обстоятельствами реализации. Произвольно взятый короткий срок завышает скидку и занижает результат.
Отсюда типовое возражение против чужого расчёта: проверьте, какой срок экспозиции принят, чем он обоснован и соответствует ли типичный срок реальному состоянию рынка по данному сегменту.
Ликвидность объекта проверяется отдельно и подтверждается данными: числом предложений в сегменте, длительностью нахождения сопоставимых объектов в открытой продаже, наличием круга потенциальных покупателей, отраслевыми справочниками сроков экспозиции и корректировок. Здесь важна честность в обе стороны: проверяемых данных о фактических сроках продажи на российском рынке в общем случае нет — снятие объявления не означает состоявшейся сделки, — поэтому срок экспозиции обосновывается совокупностью косвенных данных и прямо оговаривается как экспертное суждение.
Обращение взыскания и начальная продажная цена
Практическая ситуация, в которой оценка нужна обеим сторонам.
При обращении взыскания на заложенное имущество определяется его начальная продажная цена. Стороны обычно расходятся: залогодержатель заинтересован в быстрой реализации, залогодатель — в цене, покрывающей долг и оставляющей разницу.
Оценщик определяет рыночную стоимость на дату, а при постановке соответствующего вопроса — и стоимость при сокращённом сроке экспозиции. Дальше величина из отчёта пересчитывается по закону: если суд определяет начальную продажную цену заложенной недвижимости на основании отчёта оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости, указанной в отчёте (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Именно поэтому цифра в решении обычно меньше цифры в отчёте, и спор о ней — не спор о рыночной стоимости. Порядок обращения взыскания решает суд.
Практическое замечание для залогодателя: если оценка, представленная залогодержателем, выполнена давно или основана на устаревших данных, это самостоятельное основание для возражений. Стоимость определяется на актуальную дату, а не на дату выдачи кредита.
Для залогодержателя обратное: завышенная начальная цена оборачивается несостоявшимися торгами, повторными процедурами и потерей времени, а в итоге — реализацией по меньшей цене.
Имущество продано дешевле, чем стоило
Один из самых частых споров, и решается он ретроспективной оценкой.
Устанавливается рыночная стоимость имущества на дату реализации — по данным рынка того периода, с учётом фактического состояния объекта, условий продажи и применённого срока экспозиции.
Проверяются и обстоятельства реализации: как объект был выставлен, каков был доступ покупателей к информации, применялись ли снижения цены, состоялись ли торги и сколько было участников. Реализация без надлежащего доведения информации до круга покупателей закономерно даёт цену ниже рыночной.
Отдельно оценивается, соответствовала ли цена ликвидационной стоимости при том сроке, который фактически был отведён. Продажа за неделю по цене ниже рыночной — не обязательно нарушение: она может соответствовать ликвидационной стоимости при таком сроке.
Правовые выводы о нарушении порядка реализации и о наличии убытков делает суд; оценщик даёт величины на дату.
Реализация в банкротстве
Здесь требования к обоснованности выше обычных: результат затрагивает всех кредиторов, и проверять его будет любой, кого он не устраивает.
Проверяются состав лота — единым комплексом или по частям; фактическое состояние имущества на дату оценки, а не на дату передачи в залог; сохранность и комплектность; наличие обременений; расходы на хранение, демонтаж и транспортировку, которые понесёт покупатель.
Для оборудования и специализированных объектов эти расходы бывают сопоставимы со стоимостью, и без их учёта начальная цена оказывается недостижимой.
Отдельно учитывается срок, отведённый процедурой: он определяет, применяется рыночная или ликвидационная стоимость. Указать это в задании нужно прямо. Начальную продажную цену предмета залога, а также порядок и условия проведения торгов определяет залоговый кредитор в утверждаемом им порядке; при разногласиях их разрешает арбитражный суд (пункт 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ). Привлечение оценщика обязательно в случаях, предусмотренных законом; имущество должника балансовой стоимостью менее ста тысяч рублей может оцениваться без оценщика (пункты 1 и 5 статьи 130 того же закона).
Смежные вопросы по конкретным видам имущества разбираются на страницах об оценке спецтехники и промышленного оборудования и об оценке недвижимости.
Пересмотр стоимости обеспечения
Задача возникает в ходе действия кредитного договора: банк требует переоценки, и результат влияет на условия обслуживания долга.
Здесь важно понимать, что именно изменилось. Снижение стоимости может быть вызвано рыночными факторами, ухудшением состояния объекта, изменением его окружения или ограничений использования — и каждая причина проверяется отдельно.
Заёмщику полезно иметь собственную оценку: расхождение с расчётом банка нередко объясняется устаревшими данными, неучётом выполненных улучшений или ошибкой в характеристиках объекта.
Оценщик даёт рыночную стоимость на актуальную дату с обоснованием; решение о размере дисконта и о требованиях к обеспечению принимает кредитор.
Когда нужна оценка
- Передача имущества в залог и определение размера обеспечения.
- Пересмотр стоимости обеспечения в ходе действия договора.
- Обращение взыскания и определение начальной продажной цены.
- Реализация предмета залога в процедуре банкротства.
- Спор о том, что имущество реализовано существенно ниже стоимости.
- Оспаривание оценки, представленной банком или другой стороной.
- Определение достаточности обеспечения для покрытия требований.
Какие документы нужны
- Договор залога и кредитный договор с условиями об обеспечении.
- Правоустанавливающие документы на предмет залога и выписки из реестров.
- Технические документы — характеристики, паспорта, планы, сведения о состоянии.
- Ранее выполненные оценки, включая оценку при выдаче кредита и расчёты банка.
- Сведения об обременениях и ограничениях, в том числе о последующих залогах.
- Документы о состоянии объекта на нужную дату: акты осмотра, фотографии, документы о ремонтах.
- Материалы реализации, если она состоялась: сведения о торгах, объявления, протоколы.
- Сведения о расходах на хранение, демонтаж, транспортировку, если они применимы.
Можно ли заранее оценить перспективу
Да, и первый вопрос обычно тот же: какая величина вам нужна. Уже он нередко снимает половину разногласий.
Далее оценивается ликвидность объекта: от неё зависит и разрыв между рыночной и ликвидационной стоимостью, и реалистичность ожиданий по цене реализации.
Результат бывает неблагоприятным для залогодателя: цена реализации соответствовала ликвидационной стоимости при фактическом сроке, и оспаривать её бесперспективно. Узнать это до подачи иска дешевле, чем после судебной экспертизы.
Полезно прислать расчёт банка или отчёт оппонента: дата оценки, принятый срок экспозиции и обоснование скидки — три места, где чаще всего и находится уязвимость.
Прогноз не является отчётом, не гарантирует результат и после исследования может уточниться.
Как сформулировать вопросы
Формулировки определяют применимость результата. Мы разбираем задачу вместе с заказчиком; окончательные вопросы судебной экспертизы определяет суд.
- Какова рыночная стоимость предмета залога по состоянию на …?
- Какова стоимость предмета залога при сокращённом сроке экспозиции, составляющем …?
- Каков типичный срок экспозиции для объектов данного типа?
- Соответствовала ли цена реализации рыночной либо ликвидационной стоимости на дату продажи?
- Каково фактическое состояние предмета залога и как оно изменилось с даты передачи в залог?
- Обоснованы ли дата оценки, принятый срок экспозиции и корректировки в отчёте, представленном стороной?
Несколько формулировок стоит поправить заранее.
- «Какова залоговая стоимость?» → залоговая стоимость определяется кредитором; оценщик даёт рыночную либо ликвидационную.
- «Правомерна ли реализация?» → правовой вопрос; экономическая часть — соответствие цены стоимости на дату.
- «Достаточно ли обеспечения?» → это решение кредитора; оценка даёт стоимость имущества.
- «Сколько стоит объект?» без даты и предпосылки → укажите дату и условия продажи, иначе результат будет неприменим.
От чего зависят стоимость и срок
Основные факторы — тип и число объектов, ликвидность сегмента, необходимость ретроспективного расчёта, потребность в осмотре, число определяемых величин.
Расчёт двух величин — рыночной и при сокращённом сроке экспозиции — увеличивает объём умеренно, а спор нередко снимает: обе цифры оказываются в распоряжении сторон.
Ретроспективный расчёт при споре о состоявшейся реализации требует данных рынка соответствующего периода и обходится дороже текущей оценки.
Пришлите договор залога, документы на объект и расчёт другой стороны — после просмотра назовём ориентировочные стоимость и срок и скажем, где расчёт оппонента уязвим.
Как мы работаем
- Уточняем, какая величина требуется, и смотрим документы, сообщаем предварительное мнение.
- Согласовываем вопросы, дату, срок экспозиции, сроки и условия либо принимаем определение суда.
- Устанавливаем фактическое состояние объекта и его изменения с даты передачи в залог.
- Анализируем ликвидность сегмента и типичный срок экспозиции.
- Определяем рыночную и, при необходимости, ликвидационную стоимость с обоснованием.
- Оформляем отчёт об оценке, а по назначенной судом экспертизе — заключение эксперта, при необходимости участвуем в заседании.
Организация независима от сторон спора, работает в соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ о государственной судебно-экспертной деятельности и обеспечивает конфиденциальность переданных материалов.
Получите бесплатную консультацию
Пришлите договор залога и расчёт, который вам предъявили, — мы бесплатно скажем, какая величина в нём определена и где он уязвим. Чаще всего дело в одном из трёх: дата оценки, принятый срок экспозиции, обоснование скидки. Телефон 8 (800) 333-24-09 или заявка на сайте.
Проведение экспертизы по уголовному делу
Судебная экспертиза по уголовному делу производится государственными судебными экспертами и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями.
Негосударственными судебно-экспертными учреждениями постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. № 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» признаёт некоммерческие организации, созданные в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях» и осуществляющие судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.
АНО «Судебный эксперт» отвечает этому определению: организация является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз — её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»). Поэтому она вправе проводить экспертизы в том числе по уголовным делам.
