У собственника изымали 4 участка коммерческой земли, и требовалось рассчитать возмещение: оценочная, экономическая экспертиза охватывала недвижимость, убытки и упущенную выгоду. Работа проведена по материалам дела без осмотра объектов в Московской области. Эксперты по оценке имущества, экономике, бухгалтерскому учёту и налогообложению изучили участки общей площадью около 2 680 квадратных метров и часть здания площадью около 95 квадратных метров.
Для ценового сопоставления эксперты сформировали выборки из 5 предложений по земле и 4 предложений по торгово-офисным зданиям. Упущенную выгоду они рассчитывали по 4 предложениям аренды, условиям договора и сроку экспозиции. По кадастровым материалам эксперты сопоставляли границы участков с расположением строения, а по расходным документам — затраты с изъятием. Сравнительный и доходный подходы применили к разным составляющим компенсации.
Публикуем предмет исследования, поставленные вопросы и связь с судебным делом. Персональные данные и сведения ограниченного доступа не раскрываются.
Ниже собраны исходные сведения, цель экспертизы и вопросы, на которые требовалось дать обоснованные ответы.
Четыре участка коммерческой земли в Московской области изымались для публичных нужд. Спор касался размера возмещения: стоимости земли, части нежилого здания, прямых убытков и неполученной арендной платы. Объекты относились к коммерческой недвижимости и различались площадью.
Материалы дела содержали кадастровые сведения, документы о расходах и аренде. Рассредоточенность земельных участков и связь одного из них с частью здания потребовали раздельных расчётов, а затем проверки всех составляющих возмещения.
Изъятие коммерческой земли потребовало рассчитать возмещение по каждому из 4 участков в Московской области. Эксперты проверяли рыночную стоимость земли, стоимость части здания на одном из участков, прямые убытки и упущенную выгоду. Работа охватывала недвижимость, расходные документы и арендные отношения. Эксперты рассчитывали каждую составляющую раздельно для соответствующего объекта на принятую дату оценки.
Оценочная, экономическая экспертиза имела дополнительную судебную форму. Эксперты изучали материалы дела в помещении суда. В работе участвовали эксперты по оценке имущества, экономике, бухгалтерскому учёту и налогообложению. Сочетание профилей отвечало задаче рассчитать стоимость коммерческой недвижимости, проверить документально заявленные потери и оценить ожидаемый доход от аренды по представленным документам об объектах.
Стоимость земли и нежилого здания эксперты рассчитывали сравнительным подходом: подбирали предложения о продаже в близлежащих районах и приводили цены к сопоставимым условиям. Для земли изучили 5 предложений, для торгово-офисной недвижимости — 4. При расчёте упущенной выгоды они сопоставили 4 предложения аренды земли, договорную арендную плату и срок рыночной экспозиции соответствующих объектов.
Сведения о регистрации и дальнейшем использовании части здания в материалах дела отсутствовали, поэтому расчёт строился на допущениях о принадлежности объекта владельцу участка и прекращении его использования. Площадь и назначение здания эксперты определяли по документам и косвенным данным дела. Для расчёта стоимости они отбирали предложения сопоставимой коммерческой недвижимости в близлежащих районах.
Рыночную стоимость недвижимости эксперты рассчитывали по Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611. Поправку на торг для цен предложений коммерческой недвижимости выбирали по приложению № 12 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226.
Оценка коммерческой земли охватывала возмещение при изъятии 4 участков и связанного нежилого здания в Московской области для публичных нужд: стоимость недвижимости, документально заявленные потери и неполученный доход.
Формулировки вопросов обобщены: персональные данные и реквизиты дела исключены, содержание поставленных судом задач не изменено.
Изображения помогают увидеть характер объекта и объём фактических материалов, с которыми работали эксперты.
В работе были задействованы компетенции по следующим видам судебных исследований.
В этих публикациях описаны другие объекты, вопросы и обстоятельства проведения экспертиз.
Стороны спорили о состоянии переданного в аренду мобильного асфальтобетонного завода: судебная автотехническая экспертиза устанавливала его работоспособность в разные периоды.
После залива нежилого подвала стороны спорили о причине и стоимости восстановления: судебная строительно-техническая, стоимостная экспертиза проверяла технические версии и рассчитывала ущерб.
Нежилое помещение после залива стало предметом спора: комплексная стоимостная, строительно-техническая экспертиза устанавливала характер повреждений, их причину и стоимость ремонта.
После ДТП стороны спорили о способе и цене ремонта автобуса ГАЗ: автотехническая экспертиза устанавливала технологию восстановления, стоимость ремонта и рыночную стоимость.
Расскажите об обстоятельствах и ожидаемом результате. Мы определим вид исследования, подберём профильного эксперта и поможем подготовить вопросы и материалы.