Стороны спорили о цене участка под торгово-складскую застройку: оценочная экспертиза должна была определить его рыночную стоимость в Красногорске без влияния дорожного съезда и придорожной полосы. Эксперты-оценщики работали по материалам дела без осмотра объекта. Территория площадью около 1,4 гектара рассматривалась на ретроспективную дату, установленную судом. В расчёт вошли характеристики земли, дорожное окружение и назначение под коммерческую застройку.
Для расчёта эксперты применили метод прямого сравнительного анализа продаж и изучили 4 рыночные оферты — предложения о продаже в том же сегменте коммерческой недвижимости. Таблица корректировок учитывала площадь, вид права, транспортное положение, коммуникации и условия продажи. Весовые коэффициенты отражали близость каждого аналога к оцениваемой земле. Диапазоны поправок сверяли со «Справочником оценщика недвижимости-2016. Том III. Земельные участки» и «Сборником рыночных корректировок (СРК)».
Публикуем предмет исследования, поставленные вопросы и связь с судебным делом. Персональные данные и сведения ограниченного доступа не раскрываются.
Ниже собраны исходные сведения, цель экспертизы и вопросы, на которые требовалось дать обоснованные ответы.
Земельный участок площадью около 1,4 гектара предназначался для торгово-складской застройки в Красногорске. Спор касался его рыночной стоимости при условии, что дорожный съезд и режим придорожной полосы не влияют на оценку. Близость крупной автомагистрали и коммерческое окружение определяли набор признаков для сравнения.
Материалы дела описывали состояние участка и дорожной инфраструктуры на дату, заданную судом. Расчёт требовалось выполнить для условного сценария, отличавшегося от фактической конфигурации территории.
Спор о цене земли требовал рассчитать рыночную стоимость участка под торгово-складскую застройку на ретроспективную дату. Оценочная экспертиза рассматривала условный сценарий: дорожный съезд на территории и режим придорожной полосы исключались из ценообразования. Суду требовался денежный показатель для такого сценария оценки коммерческой недвижимости в Красногорске. Землю оценивали как коммерческую площадку вблизи крупной автомагистрали.
Производство организовали по материалам дела и сведениям из открытых источников рынка недвижимости. Эксперты работали в области оценки недвижимости и имели экономическую подготовку. Они изучили документы о земле, её окружении и транспортном положении. Затем эксперты собрали предложения о продаже сопоставимых земельных участков. Расчёт выполняли по документам и рыночным сведениям, без выезда на участок.
Эксперты применили метод прямого сравнительного анализа продаж: отобрали 4 предложения и сопоставили их с участком по признакам, влияющим на цену. Для каждого предложения они проверили дату, имущественное право, площадь, назначение, транспортную доступность, положение у автомагистрали и наличие коммуникаций. Различия занесли в расчётную таблицу. Затем эксперты согласовали цены единицы площади с учётом близости аналогов и проверили расчётную последовательность.
Источники для корректировок эксперты привязывали к конкретным различиям между участками. «Справочник оценщика недвижимости-2016. Том III. Земельные участки» использовали при выборе коэффициентов для видов права, площади и коммуникаций. «Сборник рыночных корректировок (СРК)» служил источником данных о торге, сроках предложения и зависимости цены от местоположения. По этим материалам проверяли основание каждой поправки и последовательность её внесения.
Оценка стоимости касалась земельного участка коммерческого назначения в Красногорске. Расчёт требовался на дату, заданную судом, при условном исключении влияния дорожного съезда и режима придорожной полосы.
Формулировки вопросов обобщены: персональные данные и реквизиты дела исключены, содержание поставленных судом задач не изменено.
Изображения помогают увидеть характер объекта и объём фактических материалов, с которыми работали эксперты.
В работе были задействованы компетенции по следующим видам судебных исследований.
В этих публикациях описаны другие объекты, вопросы и обстоятельства проведения экспертиз.
Судебная комплексная инженерно-техническая и оценочная экспертиза была проведена с целью всестороннего анализа технического состояния винтового компрессора и чиллера, являющихся ключевыми компонентами промышленной холодильной установки.
Судебная оценочная экспертиза недвижимости, проведенная для определения рыночной стоимости жилого строения и земельного участка, расположенных в Московской области, г. Звенигород.
Стороны спорили о стоимости жилой площади, подлежавшей передаче по инвестиционному контракту: оценочная экспертиза определяла рыночную цену 1 квадратного метра.
Подрядчик устроил фундамент ангара, а заказчик оспорил качество работ: экспертиза качества монолитных и железобетонных конструкций проверяла бетон и стоимость ремонта.
Расскажите об обстоятельствах и ожидаемом результате. Мы определим вид исследования, подберём профильного эксперта и поможем подготовить вопросы и материалы.