Судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка в Московской области. В ходе исследования применялся сравнительный подход, основанный на методе прямого сравнительного анализа продаж. Экспертами был проведен детальный анализ рынка, включающий отбор наиболее сопоставимых объектов-аналогов и расчет необходимых корректировок по таким ценообразующим факторам, как местоположение, площадь, категория земель, вид разрешенного использования, условия сделки и наличие коммуникаций. Особенностью экспертизы являлось проведение оценки без учета влияния на участок элементов автомобильной дороги федерального значения и прилегающей придорожной полосы. Все расчеты осуществлялись в соответствии с действующим законодательством и федеральными стандартами оценки.
Публикуем предмет исследования, поставленные вопросы и связь с судебным делом. Персональные данные и сведения ограниченного доступа не раскрываются.
Ниже собраны исходные сведения, цель экспертизы и вопросы, на которые требовалось дать обоснованные ответы.
Объектом изучения в рамках данной судебной оценочной экспертизы являлся земельный участок, расположенный в Московской области, с кадастровым номером 50:11:0040219:1237. Особенностью, существенно повлиявшей на оценку, стало требование определить его рыночную стоимость без учета нахождения на нем съезда автомобильной дороги федерального значения и без влияния режима придорожной полосы этой же автомобильной дороги.
Данный земельный участок характеризуется следующими параметрами:
Основной целью проведения данной судебной оценочной экспертизы было определение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 19.10.2017 года. Важным условием исследования являлось требование исключить из оценки влияние на участок съезда автомобильной дороги М-9 «Балтия» и распространение на него режима придорожной полосы указанной дороги. Это требование обусловило необходимость анализа объекта не как его физического состояния на момент оценки, а как условно свободного от указанных инфраструктурных элементов, что является типовой задачей в оценочной практике при наличии обременений, ограничивающих эффективное использование объекта.
В процессе выполнения работы экспертами был применен сравнительный подход к оценке, основанный на методе прямого сравнительного анализа продаж. Это потребовало тщательного изучения сегмента рынка и отбора наиболее сопоставимых объектов-аналогов, предложения по которым собирались из общедоступных источников, таких как веб-сайты агентств недвижимости и электронные базы данных. Ключевыми критериями отбора аналогов стали назначение земельных участков, их местоположение (удаленность от МКАД и расположение относительно магистралей), отсутствие застройки и наличие коммуникаций. Сложность заключалась в том, что прямые сделки по идентичным объектам встречаются редко, что требовало введения многочисленных корректировок к ценам аналогов. Корректировки осуществлялись с учетом таких факторов, как вид передаваемых имущественных прав, тип источника информации о стоимости, дата предложения, а также количественные и качественные характеристики, включая местоположение, общую площадь и обеспеченность коммуникациями. Эксперты использовали данные из специализированных справочников, таких как «Справочник оценщика недвижимости-2016. Том III. Земельные участки» Л.А. Лейфера и «Сборник рыночных корректировок» Е.Е. Яскевича, а также руководствовались федеральными стандартами оценки (ФСО № 1, № 2, № 3, № 7) и федеральными законами «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Проводился анализ наиболее эффективного использования земельного участка с точки зрения юридической разрешенности, физической возможности, финансовой осуществимости и максимальной эффективности для строительства торгово-складского комплекса.
Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040219:1237 по состоянию на 19.10.2017 г. без учета нахождения на нем съезда автомобильной дороги М-9 «Балтия» и без учета распространения на него режима придорожной полосы автомобильной дороги М-9 «Балтия».
Формулировки вопросов обобщены: персональные данные и реквизиты дела исключены, содержание поставленных судом задач не изменено.
Изображения помогают увидеть характер объекта и объём фактических материалов, с которыми работали эксперты.
В работе были задействованы компетенции по следующим видам судебных исследований.
В этих публикациях описаны другие объекты, вопросы и обстоятельства проведения экспертиз.
Судебная комплексная инженерно-техническая и оценочная экспертиза была проведена с целью всестороннего анализа технического состояния винтового компрессора и чиллера, являющихся ключевыми компонентами промышленной холодильной установки.
Судебная оценочная экспертиза недвижимости, проведенная для определения рыночной стоимости жилого строения и земельного участка, расположенных в Московской области, г. Звенигород.
Судебная оценочная экспертиза недвижимости, проведенная в рамках арбитражного дела, была направлена на определение рыночной стоимости одного квадратного метра жилых помещений, подлежащих передаче по инвестиционному контракту.
Судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведенная с целью определения соответствия качества выполненных работ по устройству фундаментов быстровозводимого ангара строительным нормам и проектной документации.
Расскажите об обстоятельствах и ожидаемом результате. Мы определим вид исследования, подберём профильного эксперта и поможем подготовить вопросы и материалы.