Оценочная экспертиза доли в бизнесе с недвижимостью в Москве №72806

Доля в уставном капитале стала предметом спора после выхода из общества. Для расчёта выплаты требовалось оценить бизнес на 2 даты с учётом рыночной стоимости коммерческого здания в Москве. По постановке вопроса здание площадью около 1000 квадратных метров входило в расчёт активов, поэтому его стоимость сопоставляли с предложениями на рынке коммерческой недвижимости.

• Бухгалтерские балансы — показатели активов и обязательств на 2 отчётные даты.
• Отчёты о финансовых результатах — сведения за 2 последовательных года.
• Расчёт чистых активов — показатели бизнеса за 3 отчётных года.
• Корпоративные документы — устав, регистрационные сведения и заявление о выходе.

Материалы дела задавали 2 момента получения заявления, для каждого из которых рассчитывалась стоимость доли. Изменение финансовых показателей между отчётными и расчётными датами определило способ их временного пересчёта.

Спор касался суммы выплаты за долю в бизнесе при выходе из общества. Требовалось рассчитать действительную стоимость доли на 2 момента получения заявления и учесть коммерческое здание в составе активов. Отдельно требовалось привести бухгалтерские показатели к каждой из расчётных дат. Эксперты решали задачу в рамках оценки действительной стоимости доли участника общества с ограниченной ответственностью.

Эксперты провели оценочную экспертизу по материалам дела в Москве. В работе участвовали эксперты в области экономики и финансов, бухгалтерского учёта и налогообложения. Они изучили отчётность, расчёт чистых активов и корпоративные документы, а сведения о коммерческом здании сопоставили с открытыми рыночными предложениями. Расчёт разделили на связанные этапы, чтобы привести баланс бизнеса к рыночным показателям:

1. Метод чистых активов — сопоставление активов и обязательств по бухгалтерскому балансу.
2. Метод сравнения продаж — отбор 3 аналогов коммерческой недвижимости по площади, расположению и инженерному обеспечению.
3. Корректировка предложений — приведение цен аналогов с учётом условий возможного торга.
4. Временной пересчёт — распределение прибыли и амортизации между отчётными и расчётными датами.

Характеристик здания в материалах дела не было, поэтому эксперты использовали сведения открытых источников о площади, назначении и внешнем виде объекта. Такой приём дал исходные признаки для подбора сопоставимых предложений и расчёта стоимости единицы площади. Затем эксперты заменили балансовый показатель основных средств рыночной оценкой здания и пересчитали чистые активы для каждой даты.

При выборе подхода к оценке бизнеса эксперты учитывали источник «Федеральный стандарт оценки „Оценка бизнеса (ФСО № 8)“». При выборе единицы сравнения и корректировок для коммерческой недвижимости эксперты учитывали источник «Федеральный стандарт оценки „Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)“». Первый источник относился к бизнесу, второй — к сопоставлению здания с рыночными предложениями.