Экспертиза №97490

На исследование экспертам были предоставлены материалы гражданского дела, включающие финансовые документы и условия кредитного договора. Дополнительно проводился осмотр объекта недвижимости, являющегося предметом оценки.

Материалы гражданского дела №2-3259/20 от 08.12.2020 г. представлены в 3-х томах.

Объект недвижимости представляет собой квартиру, расположенную в многоквартирном доме. На момент проведения экспертизы она находилась в совместной собственности и была обременена ипотекой.

Основные характеристики квартиры и здания:

• Тип недвижимости: Квартира (жилое помещение)
• Общая площадь: 182,6 кв.м
• Этаж расположения: 24 (в 25-этажном здании)
• Материал несущих стен здания: железобетонные панели
• Год постройки здания: 2008
• Состояние дома: хорошее
• Количество комнат: 6 (5 спален, совмещенная гостиная с кухней)
• Высота помещения: 2,75 м
• Количество санузлов: три, совмещенные (душевая кабина, ванна, джакузи)
• Наличие балкона/лоджии: 2 лоджии, остекленные, утепленные, с подогревом пола
• Состояние внутренней отделки: отличное, с использованием качественных материалов (паркетная доска, керамогранит, декоративный кирпич)
• Инженерные системы: централизованное холодное/горячее водоснабжение, отопление, электричество, канализация, кондиционирование.

Цель проведения комплексной финансово-кредитной и оценочной экспертизы заключалась в получении объективных и аргументированных ответов на вопросы суда, касающиеся финансовых обязательств по кредитному договору, а также рыночной стоимости залогового имущества. В рамках финансово-кредитного анализа эксперты осуществляли детализированное изучение финансовых документов, чтобы установить сумму денежных средств, уплаченных заемщиком в счет погашения долга по кредитному договору за определенный период. Проводилась проверка расчетов кредитной организации, чтобы определить фактическую сумму задолженности с учетом всех произведенных платежей. Особое внимание было уделено анализу соответствия размера начисленных пеней условиям кредитного договора и требованиям действующего законодательства. Эксперты также исследовали возможные факты списания штрафных пеней с нарушением установленной очередности платежей, регламентированной статьей 319 Гражданского кодекса РФ и разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, оценивая влияние таких нарушений на общую сумму задолженности. В процессе работы применялись методы синтеза, индукции, дедукции, системного и экономического анализа, позволившие всесторонне оценить представленные финансовые данные и условия договора, а также правоприменительную практику.

В части оценочной экспертизы целью было определение рыночной стоимости квартиры, выступающей в качестве залогового обеспечения, на дату проведения исследования. Для этой цели экспертами был проведен всесторонний анализ рынка недвижимости, учтены макроэкономические факторы, влияющие на ценообразование, а также специфические характеристики оцениваемого объекта. Выбор методологии оценки осуществлялся в строгом соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ФЗ-135) и Федеральными стандартами оценки (ФСО № 1, № 2, № 3, № 7). Был применен сравнительный подход, включающий анализ сопоставимых объектов недвижимости на рынке, а затем внесение корректировок с учетом различий в местоположении, физических параметрах, состоянии и других существенных характеристиках объекта оценки. Отказ от использования доходного и затратного подходов был обоснован спецификой объекта и отсутствием необходимой для их применения полной информации. Работа экспертов требовала глубоких знаний в области финансового анализа, юриспруденции и методологии оценки недвижимости, а также тщательной проверки представленных данных для обеспечения достоверности и обоснованности сделанных выводов.