Экспертиза №101248

Объектом исследования в рамках экспертизы являлась 4% доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, деятельность которого сосредоточена на аренде и управлении недвижимым имуществом. Особое внимание уделялось нежилому помещению, принадлежащему обществу, рыночная стоимость которого была ключевым фактором для определения действительной стоимости доли.

К исследуемым объектам относились:

• Доля в уставном капитале: 4% доли в ООО, занимающегося арендой и управлением недвижимым имуществом. На дату оценки выручка организации составляла 28 785 000,00 руб., прибыль 803 000 руб. (в 2019 году).
• Нежилое помещение:
  • Общая площадь: 7181,1 кв.м.
  • Расположение: Российская Федерация, г. Москва, проезд Автомобильный, д. 10, стр. 5.
  • Кадастровый номер: 45:290:002:001:52310:5002.
  • Юридические права: Право собственности, обременено арендой.
  • Тип недвижимости: Строение, нежилое назначение.
  • Год завершения строительства: 1990.
  • Фактический возраст: 31 год на дату оценки.
  • Физический износ здания: 46%.
  • Количество этажей/подземная этажность: 3 надземных / 1 подземный.
  • Материал стен: Панельный.
  • Фундамент: Ленточный.
  • Перекрытия: Железобетонные.
  • Кровля: Металлическая.
  • Особенность: Отсутствие центрального отопления, согласно проекту большая часть здания является «холодными помещениями».
  • В состав помещения входят: подвал, помещение 1 − комнаты с 1 по 65а (с учетом буквенных индексов, например, 2а, 3а и т.д.); помещение II − комната 1.
• Бухгалтерские документы общества, включая анализы счетов, оборотно-сальдовые ведомости, бухгалтерский баланс и финансовую отчетность за соответствующие периоды.

Целью проведения данной оценочной экспертизы являлось определение действительной стоимости 4% доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью по состоянию на 31 декабря 2019 года. Этот процесс требовал комплексного подхода, поскольку действительная стоимость доли напрямую зависела от рыночной стоимости имущества, принадлежащего обществу. В качестве основного актива выступало крупное нежилое помещение, расположенное в городе Москва. Перед экспертом стояла задача не только оценить сам актив, но и интегрировать эту рыночную оценку в расчет чистых активов общества, что формировало основу для определения стоимости доли. Экспертиза основывалась на детальном анализе предоставленных финансовых и правоустанавливающих документов, с учетом актуальных стандартов оценочной деятельности.

В ходе работы эксперты преодолевали сложности, связанные с необходимостью корректировки балансовой стоимости нежилого помещения до его рыночной стоимости. Для этого был применен сравнительный подход, который требовал тщательного подбора объектов-аналогов на рынке недвижимости города Москвы, а также внесения соответствующих корректировок на различия в площади, местоположении, коммуникациях и условиях продажи. Важным нюансом стало также учесть физический износ здания, который составил 46%. Определение чистых активов общества производилось на основании Приказа Минфина России № 84н от 28.08.2014, а также Федеральных стандартов оценки (ФСО №1, №2, №3, №7, №8) и Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ. Это позволяло обеспечить достоверность и методологическую обоснованность всех произведенных расчетов, несмотря на отсутствие возможности проведения натурного осмотра объекта недвижимости, опираясь на представленные фотографии и техническую документацию.