Участник вышел из ООО, владеющего арендным зданием, и спорил о сумме выплаты: оценочная экспертиза рассчитывала действительную стоимость доли 4% с учётом рыночной цены здания. Объект — нежилое здание площадью более 7 тысяч квадратных метров в Москве. Работа проведена по материалам дела без осмотра объектов. Её выполняли эксперты-оценщики, подготовленные в оценке бизнеса и стоимостной экспертизе недвижимости.
Рыночную стоимость здания эксперты получили методом сравнения продаж по 3 аналогам, используя справочник коэффициентов Московского региона. Затем они скорректировали бухгалтерский баланс общества и определили долю 4% методом чистых активов по Приказу Минфина России № 84н. В расчёт вошла отчётность за 3 года, выручка от аренды и сведения об амортизации здания.
Публикуем предмет исследования, поставленные вопросы и связь с судебным делом. Персональные данные и сведения ограниченного доступа не раскрываются.
Ниже собраны исходные сведения, цель экспертизы и вопросы, на которые требовалось дать обоснованные ответы.
Доля 4% в уставном капитале общества, которое сдаёт в аренду собственное здание, стала предметом спора после выхода участника. Бывший участник и общество разошлись в сумме выплаты: по закону её считают от чистых активов, а главный актив общества — нежилое здание площадью свыше 7 тысяч квадратных метров в Москве — числился на балансе по остаточной стоимости. Большая часть здания спроектирована как холодные помещения без центрального отопления, и это свойство повлияло на подбор аналогов и поправки к их ценам.
Кроме того, эксперты получили исковое заявление с уточнённым расчётом требований, заявление участника о выходе из общества и договор о компенсации затрат на теплоснабжение арендуемых площадей.
Участник вышел из общества и требовал выплатить стоимость своей доли. Суду нужна была сумма, которую следует выплатить за долю 4% на последний отчётный день перед выходом. Для этого балансовую стоимость здания требовалось заменить его рыночной стоимостью и пересчитать чистые активы. Оценочная экспертиза выполнялась по заданию арбитражного суда.
Работу выполняли эксперты-оценщики, подготовленные в оценке бизнеса и стоимостной экспертизе объектов недвижимости. Здание эксперты на месте не осматривали: состав и состояние помещений они установили по техническому паспорту и фотографиям, сверив поэтажную экспликацию с описанием на снимках. Технический паспорт содержит площади, назначение помещений и сведения о благоустройстве, поэтому его данных хватало для сравнения с объявлениями о продаже.
Ход работы складывался из трёх этапов, каждый со своим приёмом:
Поправки к ценам аналогов эксперты брали из справочника коэффициентов для недвижимости Московского региона. Поправка на коммуникации учитывала отсутствие центрального отопления в холодных помещениях, о котором говорили технический паспорт и договор о теплоснабжении.
Расчёты опирались на два источника:
Судебная оценочная экспертиза по спору о выплате вышедшему участнику ООО: требовалось рассчитать стоимость его доли, учитывая рыночную стоимость принадлежащего обществу нежилого здания, а не балансовую.
Формулировки вопросов обобщены: персональные данные и реквизиты дела исключены, содержание поставленных судом задач не изменено.
Изображения помогают увидеть характер объекта и объём фактических материалов, с которыми работали эксперты.
В работе были задействованы компетенции по следующим видам судебных исследований.
В этих публикациях описаны другие объекты, вопросы и обстоятельства проведения экспертиз.
Подрядчик предъявил к приёмке отделку фасада и ремонт помещений, а заказчик оспорил их объём и стоимость: экспертиза объемов и стоимости строительно-монтажных работ проверяла расчёты.
Заказчик оспорил качество и наладку испытательного стенда: судебная комплексная инженерно-техническая, компьютерно-техническая, оценочная экспертиза проверяла соответствие требованиям.
Стороны спорили о количестве, качестве и стоимости товаров на складе: судебная товароведческая экспертиза в Москве сопоставляла запас с учётными документами и требованиями к хранению.
Стороны спорили о рыночном вознаграждении за управление девелоперской компанией; судебной экономической экспертизе предстояло определить его обоснованный размер за спорный период.
Расскажите об обстоятельствах и ожидаемом результате. Мы определим вид исследования, подберём профильного эксперта и поможем подготовить вопросы и материалы.