Сделка совершена три года назад, наследство открылось в позапрошлом году, имущество передано ещё раньше — а стоимость нужна на ту дату, а не на сегодняшнюю. Это ретроспективная оценка, и от обычной она отличается не сложностью расчёта, а тем, какую информацию разрешено использовать.
Здесь и лежит главное правило, нарушение которого обесценивает отчёт. Учитывается только та информация, которая была доступна на дату оценки. Последующий рост или падение рынка, изменения в законодательстве, судьба самого объекта после этой даты в расчёт не входят. Оценщик, знающий, что произошло дальше, должен этого знания не использовать — и именно это чаще всего нарушается.
Ниже разобраны источники данных о прошлом, восстановление состояния объекта на дату и пределы точности. Общее представление о направлении даёт страница об оценочной экспертизе.
Когда нужна оценка на прошедшую дату
- Оспаривание сделок в банкротстве — цена сопоставляется с рыночной на дату совершения, а не на дату спора.
- Наследственные дела — стоимость имущества определяется на день открытия наследства.
- Раздел имущества супругов — на дату, определённую судом.
- Взыскание убытков — стоимость утраченного или повреждённого на дату причинения вреда.
- Налоговые споры — соответствие цены сделки рыночному уровню того периода.
- Страховые споры — стоимость на дату наступления события.
- Корпоративные споры — стоимость активов на отчётную дату, предшествующую выходу участника.
- Реституция — при возврате имущества по недействительной сделке.
Задача во всех случаях одна, различаются только определение даты и предмет оценки. Дату задаёт правовое основание, и уточнить её нужно до начала работы: оценка на неверную дату непригодна целиком.
Информация только на дату оценки
Правило простое по формулировке и трудное в применении.
Используются данные, существовавшие и доступные участникам рынка на дату оценки: предложения того периода, состоявшиеся сделки, отраслевые обзоры и статистика соответствующего времени, действовавшие тогда ограничения и характеристики объекта.
Не используются: последующая динамика цен, события после даты, изменившие стоимость, знание о дальнейшей судьбе объекта. Единственное исключение — сведения, которые появились позже, но подтверждают обстоятельства, существовавшие на дату: например, акт обследования, зафиксировавший состояние, сложившееся раньше.
Практическое следствие для проверки чужого отчёта: посмотрите на даты источников. Аналоги, датированные позже даты оценки, применение текущих индексов и ссылки на обстоятельства, ставшие известными потом, — типовые нарушения, каждое из которых достаточно для возражений.
Обратный приём тоже встречается: оценщик берёт текущую стоимость и приводит её к прошлой дате индексами. Это допустимый вспомогательный метод, но не замена анализу рынка того периода, и его пределы описаны ниже.
Откуда берутся данные о прошлом
Сбор здесь трудоёмче, чем в обычной оценке, и именно он определяет качество результата.
- Архивы объявлений и торговых площадок — сохранённые предложения соответствующего периода с датами публикации.
- Данные о состоявшихся сделках — агрегированная статистика по сегментам и периодам, обзоры рынка, договоры и иные документы, представленные в материалах дела. Сведения о зарегистрированных переходах прав подтверждают факт и дату сделки, но не её цену: цены в общедоступных сведениях не раскрываются. Поэтому основой расчёта служат цены предложения соответствующего периода с корректировкой на торг, а сделки используются там, где их условия документально подтверждены.
- Отраслевые обзоры и аналитика того периода — публиковавшиеся исследования рынка с указанием уровней цен.
- Официальная статистика — индексы цен по соответствующим группам товаров, работ, услуг.
- Собственные документы участников — договоры того времени по сопоставимым объектам, коммерческие предложения, переписка о ценах.
- Материалы дела — ранее выполненные отчёты, справки, сведения о торгах.
Последний из перечисленных источников часто оказывается самым сильным: цены по сделкам того же периода между независимыми сторонами — прямое доказательство уровня, не требующее внешних аналогов.
Состояние объекта на дату
Вторая специфическая сложность: объект осматривается сегодня, а оценивается по состоянию на прошлое.
Восстановление состояния ведётся по документам: техническая документация и планы того периода, фотографии с датами, акты осмотров и обследований, документы о ремонтах и реконструкциях, страховые акты, материалы дела.
Учитываются изменения, произошедшие после даты: выполненный ремонт, износ за прошедшее время, перепланировки, установка или демонтаж оборудования, изменение окружения. Каждое из них корректирует текущее состояние к состоянию на дату.
Если объект утрачен — уничтожен, продан, перестроен, — состояние восстанавливается только по документам, и это прямо оговаривается в отчёте вместе с перечнем принятых допущений.
Практический совет: собирайте фотографии и документы того периода до начала работы. Одна датированная фотография интерьера иногда снимает вопрос, для которого иначе потребовались бы допущения.
Индексный метод и его пределы
Приведение текущей стоимости к прошлой дате по индексам — распространённый приём, и знать его слабые места полезно обеим сторонам.
Метод даёт приемлемый результат, когда рынок однороден, индексы соответствуют предмету оценки и период невелик. Он же даёт значительную ошибку, когда сегмент менялся не так, как рынок в целом, когда применяется общий индекс вместо отраслевого или когда за период произошли структурные изменения.
Поэтому индексный метод применяется как вспомогательный — для проверки результата, полученного анализом рынка того периода, а не вместо него. Расчёт, построенный только на индексах, устойчив лишь при коротком периоде и однородном рынке.
Проверять чужой отчёт стоит и здесь: какой индекс применён, соответствует ли он предмету и региону, за какой период взят.
Точность и давность
Честный разговор о том, чего ожидать от результата.
Чем дальше дата, тем меньше доступных данных и шире интервал возможных значений. Для недавних периодов сохраняется значительный массив предложений и сделок; для дат десятилетней давности приходится опираться на статистику и отдельные документы, и диапазон закономерно расширяется.
Это не дефект работы, а свойство задачи. Отчёт, дающий по сделке пятнадцатилетней давности узкий интервал, вызывает больше вопросов, чем отчёт с широким: точность, не подкреплённая данными, при проверке рассыпается.
Практический вывод для планирования спора: по очень давним датам разумно заранее понимать, что результатом будет диапазон, и строить позицию на нём, а не рассчитывать на единственное значение.
Какие документы нужны
- Документы, определяющие дату оценки — договор, судебный акт, свидетельство о смерти, документы о событии.
- Правоустанавливающие документы на объект и сведения о нём на дату оценки.
- Техническая документация того периода — планы, паспорта, характеристики.
- Фотографии с датами, отражающие состояние объекта.
- Документы о ремонтах, реконструкциях и изменениях, произошедших до и после даты.
- Договоры того периода по сопоставимым объектам, если они имеются у сторон.
- Ранее выполненные отчёты и справки о стоимости, включая представленные оппонентом.
- Сведения об обременениях и ограничениях, действовавших на дату.
Можно ли заранее оценить перспективу
Да, и начинать стоит с проверки доступности данных. Специалист скажет, сохранились ли источники по нужному периоду и сегменту и насколько широким окажется интервал.
Это самая полезная часть предварительного разговора: если данных по периоду мало, результат будет диапазоном, и знать это до заказа лучше, чем после. Иногда выясняется, что доступные документы сторон дают более надёжную опору, чем внешние источники, и работу стоит строить вокруг них.
Оценка бывает неблагоприятной: рынок того периода был иным, чем помнит заказчик, и стоимость на дату оказывается ниже ожидаемой. Проверить это до подачи иска дешевле.
Прогноз не является заключением, не гарантирует результат и после исследования может уточниться. Если экспертиза назначена судом, назначенный эксперт сторону не консультирует.
Как сформулировать вопросы
Формулировки определяют применимость результата. Мы разбираем задачу вместе с заказчиком; окончательные вопросы судебной экспертизы определяет суд.
Главное — точно назвать дату и, если она спорна, попросить расчёт на несколько дат.
- Какова рыночная стоимость … по состоянию на …?
- Каков диапазон рыночных цен на сопоставимые объекты на указанную дату?
- Какова рыночная стоимость объекта по состоянию на … и на … (при спорной дате)?
- Каково было состояние объекта на дату оценки согласно представленным документам?
- Соответствует ли цена, установленная договором, рыночному уровню на дату его заключения?
- Обоснован ли подбор объектов-аналогов и источников данных в отчёте, представленном стороной?
- Применимы ли источники, использованные в отчёте, к дате оценки?
Несколько формулировок стоит поправить до подачи ходатайства.
- «Какова стоимость объекта?» без даты → в ретроспективной оценке дата обязательна и определяется правовым основанием.
- «Сколько объект стоит сейчас?» → это другая задача; для спора о прошлой сделке нужна стоимость на её дату.
- «Занижена ли была цена?» → «Находилась ли цена в диапазоне рыночных цен на дату сделки?»
- «Какова стоимость с учётом последующего роста цен?» → последующая динамика в ретроспективную оценку не входит.
Связь с другими задачами
Ретроспективная оценка редко бывает самостоятельной задачей — обычно она часть более крупного спора.
При оспаривании сделок она даёт исходную величину, с которой сопоставляется фактическая цена; сам вопрос о соответствии условиям рынка разбирается в рамках экспертизы соответствия цены сделки рыночным условиям.
В корпоративных спорах она нужна для переоценки активов при расчёте действительной стоимости доли участника на отчётную дату.
Поэтому вопросы стоит ставить комплектом: одна оценка на дату, обслуживающая несколько задач, обходится дешевле нескольких отдельных.
От чего зависят стоимость и срок
Основные факторы — давность даты оценки, доступность данных по периоду и сегменту, тип объекта, сохранность документов о его состоянии, число дат и объектов.
Давность влияет сильнее всего: сбор данных по недавнему периоду занимает дни, по датам десятилетней давности — существенно больше, с обращением к архивным источникам.
Несколько дат по одному объекту исследуются заметно дешевле, чем каждая отдельно: анализ сегмента и восстановление состояния выполняются один раз.
Пришлите документы по объекту и назовите дату — после просмотра назовём ориентировочные стоимость и срок и скажем, насколько широким будет интервал.
Как мы работаем
- Уточняем дату оценки и её правовое основание, оцениваем доступность данных по периоду.
- Согласовываем вопросы, перечень объектов, сроки и условия либо принимаем определение суда.
- Восстанавливаем состояние объекта на дату по документам и фотоматериалам.
- Собираем данные о рынке соответствующего периода и подбираем сопоставимые объекты.
- Выполняем расчёт с корректировками и проверяем результат вспомогательными методами.
- Оформляем заключение с указанием источников, их дат и принятых допущений, при необходимости участвуем в заседании.
Организация независима от сторон спора, работает в соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ о государственной судебно-экспертной деятельности и обеспечивает конфиденциальность переданных материалов.
Получите бесплатную консультацию
Назовите объект и дату — мы бесплатно скажем, сохранились ли данные по этому периоду и сегменту и насколько широким окажется интервал. Если у вас есть фотографии и документы того времени, присылайте: они восстанавливают состояние объекта надёжнее любых допущений. Телефон 8 (800) 333-24-09 или заявка на сайте.
Проведение экспертизы по уголовному делу
Судебная экспертиза по уголовному делу производится государственными судебными экспертами и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями.
Негосударственными судебно-экспертными учреждениями постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. № 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» признаёт некоммерческие организации, созданные в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях» и осуществляющие судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.
АНО «Судебный эксперт» отвечает этому определению: организация является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз — её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»). Поэтому она вправе проводить экспертизы в том числе по уголовным делам.
